Élethelyzetek hitelfelvétel után: tények és tévhitek

Mivel ez egy hosszútávú elköteleződés, az évek alatt rengeteg változás történhet velünk, mind az anyagi helyzetünkben, mind az életünk egyéb területein. Kezdjük a pozitív eseményekkel! 

Előtörlesztés, végtörlesztés

A jelzáloghitelünket lehetőségünk van a futamidő során bármikor előtörleszteni, általában 1%-os díj ellenében. Ilyenkor a fennálló tartozásunk és a havonta fizetendő törlesztőrészlet is lecsökken. Néhány banknál választhatjuk azt is az előtörlesztést követően, hogy változatlan maradjon a havi részlet, viszont a futamidő legyen rövidebb, ezáltal előbb szabadulhatunk a hiteltől. Gyakran felmerül a kérdés, hogy megéri-e egyáltalán előtörleszteni a kölcsönt, hiszen a bank mindenképpen a teljes futamidőre már előre kiszámított kamatot fogja tőlünk kérni. Ez az egyik leggyakrabban előforduló tévhit! Ugyanis arra az összegre, amit soron kívül beleteszünk a hitelbe, már nem számolnak fel többet kamatot! Az előtörlesztés mindig az éppen fennálló tőketartozásunkat csökkenti, majd a csökkentett tőkére számolják újra a kamatokat. Ezáltal minél többször törlesztünk elő a hitelünkbe, annál kevesebb lesz az összességében visszafizetendő összeg. Amennyiben úgy állunk anyagilag, (vagy szeretnénk eladni az ingatlant, mert pl. nagyobbra cserélnénk), akkor van lehetőségünk a teljes, még hátralevő hiteltartozást egyösszegben is kifizetni. Ezt hívjuk végtörlesztésnek, ami a tartozásunk megszűnését eredményezi. 

Tévhitek a CSOK kapcsán

Itt említeném meg a következő tévhitet, ami viszonylag sokszor felmerül a CSOK igénybevételével vásárolt ingatlanok esetében. Ilyenkor ugyanis az ingatlant 10 évig a Magyar Állam javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom terheli. Sokan úgy gondolják, hogy emiatt 10 évig mindenképpen ott kell élni és semmilyen körülmények között nem lehet eladáson gondolkozni, csak ha a támogatás visszafizetésre kerül. Szerencsére ez nincs így, ugyanis bizonyos szabályok betartásával (pl. venni kell helyette másikat, az eladás és a vétel közötti időszakra letétbe kell helyezni a Kincstárnál a CSOK összegét, illetve az új ingatlanra is bejegyzésre kerül a Magyar Állam jelzálogjoga…stb.) van lehetőségünk az eladásra. 

Adós/Fedezetkiengedés

Amennyiben a hitel felvételekor a jövedelmi helyzet miatt szükséges volt adóstárs bevonása a pozitív hitelbírálathoz, de azóta már javult az anyagi háttér, akkor van lehetőség kérvényezni az adóstárs kiengedését a kötelemből. Hasonló a helyzet akkor is, ha az elvártnál kevesebb önerővel vásároltuk az ingatlant és emiatt egy másik fedezetet is be kellett vonni a hitelbe. Ha előtörlesztéssel csökkenteni tudtuk a tartozást (vagy a futamidő előrehaladtával bizonyos szint alá lecsökken) akkor kérhetjük a pótfedezetként bevont ingatlan tehermentesítését. Ilyen esetekkel legtöbbször akkor találkozunk, amikor pályakezdő fiataloknak segítenek a szülők - akár jövedelmükkel, akár saját ingatlanuk megterhelésével - a gyermek lakáscéljának megvalósításában. A bank mindkét fenti esetben megvizsgálja az új feltételeket és egy újabb hitelbírálat keretében dönt az adós,- és/vagy fedezetkiengedésről. Válás esetén is történhet hasonló, de erről kicsit később lesz szó.

Tévhitek a hitelkiváltás kapcsán, további hitelfelvétel 

Sok esetben úgy élik meg a hitelfelvételt ügyfeleink, hogy ez egy végleges, megváltoztathatatlan fizetési kötelezettséget jelent a teljes futamidőre. 

Ezt a tévhitet már a folyamat elején tisztázni szoktuk, hiszen van lehetőség hitelkiváltásra, amennyiben kedvezőbbé válik a kamatkörnyezet, mint amilyen a hitelfelvételkor volt. Jelenleg ez kifejezetten fontos információ, hiszen folyamatosan csökkenő kamatokat tapasztalunk. Jó tudni, hogy lakáshitelünk a későbbiekben bármikor lecserélhető egy kedvezőbb pénzügyi megoldásra. Ha a futamidő során szükségünk lenne pénzre, akár egy felújításhoz vagy bármilyen egyéb célra, akkor van lehetőség további jelzáloghitel felvételére, amennyiben az ingatlanunk és a jövedelmünk elbírja az újabb terhet. Ebben az esetben csak ugyanahhoz a bankhoz fordulhatunk, amelyiknek a zálogjoga már rajta van az ingatlanon.  

Fizetési nehézségek

A hitel futamideje alatt adódhatnak előre nem látható anyagi nehézségeink, amik megnehezítik a kölcsön szerződés szerinti teljesítését. Felmerülhet olyan egészségügyi probléma, ami miatt hosszabb ideig táppénzre kényszerülünk, ezzel összefüggésben az orvosi kezelések miatt is jelentős kiadásaink keletkezhetnek. Adódhat olyan szituáció is, hogy elveszítjük munkahelyünket és hosszabb ideig esetleg nem dolgozunk vagy a korábbinál jóval kevesebb fizetésért tudunk elhelyezkedni. Ezek azok a pénzügyi nehézséget okozó körülmények, amikkel nem tudunk előre tervezni, amikor elköteleződünk egy 10-20-30 éves, folyamatos teher vállalására. Helyesbítek: tudunk tervezni! Pont az ilyen és ehhez hasonló nem várt esetekre érdemes előre felkészülni, megfelelő pénzügyi tartalékot képezni, illetve biztosítást kötni. A számunkra legmegfelelőbb és legjobb védelmet nyújtó biztosítás megtalálásában is számíthatunk a pénzügyi szakértő segítségére. Fizetési nehézség esetén mielőbb tájékoztassuk a bankot, ne várjuk meg amíg KHR listára kerülünk, vagy veszélybe kerül az ingatlanunk. Mielőtt kitérnék a banki fizetéskönnyítés eseteire, egy további tévhitet szeretnék eloszlatni, ez pedig a “bank viszi az ingatlant” kérdéskör. A bank nem érvényesíti azonnal a zálogjogát, amint fizetési késedelembe esünk! A lejárt követeléseket általában “csomagban” adja el követelésbehajtó  cégeknek, sokszor jelentős veszteséggel, amikor már semmilyen esélyt nem lát a megtérülésre. A feltételezésekkel ellentétben egyáltalán nem érdeke, hogy idáig jusson a folyamat. Számos mentőcsomag vehető igénybe az átmeneti fizetésképtelenség megoldására, akár futamidő hosszabbítással csökkenthető a havi részlet vagy lehetséges türelmi időt is kérni a részletek megfizetésére. Ha nagyon nem érezzük megfelelőnek egyik megoldást sem, akkor még mindig ott van a lehetőség, hogy mi magunk adjuk el az ingatlant és rendezzük a bank felé fennálló kötelezettségeinket, a vételárból megmaradó összeggel pedig szabadon rendelkezzünk. A kulcsfogalom fizetési probléma esetén: a kommunikáció. Mielőbb keressük fel a bankot és találjunk közösen megoldást!

Válás

Sajnos a statisztika utoléri a jelzáloghitellel érintett házaspárokat is, ugyanis hazánkban elég sok a válás. Az egyébként is nehéz helyzetet tovább bonyolítja, amikor közös tulajdonú, hitellel terhelt ingatlan is része a vagyonközösségnek. Válás esetén a felek megegyezésétől és további terveitől függ a hitel és az ingatlan sorsa egyaránt. A legegyszerűbb megoldás: értékesítésre kerül az ingatlan, a befolyt vételárból kiegyenlítik a banki hitelt, a maradékon pedig osztozik a két fél. Gyakran azonban a férj vagy a feleség szeretné megtartani az ingatlant a hitellel együtt. Ilyen esetben mindenképpen szükséges előzetesen egyeztetni a bankkal a hitelképességről, hogy biztosan kiengedhető legyen a másik adós a hitelből. Előfordulhat, hogy további összeget szükséges adni az ingatlant átengedő félnek, hogy lemondjon a tulajdonrészéről. Ez megoldható lehet további hitel felvételével is, de ehhez is banki egyeztetés szükséges. 

Összefoglalva: a felelős hitelfelvétel részeként gondolni kell az élet esetleges kellemetlen meglepetéseire is, amikre a legjobb tudásunk szerint érdemes felkészülni.