A hiteligényléstől a folyósításig – Dokumentumok, banki folyamat, szerződéskötés

Milyen út vezet az aláírt adásvételi szerződéstől a lakáskulcsig, ha a vásárláshoz hitelt/támogatást is felveszünk? Annyit elárulok már előre, hogy kevésbé lesz rögös, ha pénzügyi szakértő segítségét is igénybe vesszük és rábízzuk az ügyintézés nehezét!

Mire odáig jutunk, hogy aláírt adásvételi szerződésünk van, a pénzügyi szakértő már több ponton közreműködött a folyamatban. 

1. Először is, amikor megszületett az elképzelés és körvonalazódott a tervünk, hogy nagyjából milyen értékű ingatlant szeretnénk és ehhez mekkora finanszírozásra lenne szükségünk: a pénzügyi szakértő megnézte az elképzeléseink realitását, hogy jó eséllyel működőképes-e, amit elterveztünk. Már ezen a ponton bemutatta a legjobb ajánlatok közül a számunkra optimális megoldásokat és elmondta azt is, hogy az igényléshez majd milyen papírokra lesz szükség.  
2. Miután sikerült megtalálni a megfelelő ingatlant, a pénzügyi szakértő újra megnézte az adott banki ajánlatok közül az éppen elérhető legkedvezőbb konstrukciókat. Ellenőrizte azt is, hogy történt-e bármilyen olyan szabályváltozás időközben, ami hátrányosan érintheti a hitelfelvételi elképzelésünket. Ezen a ponton került meghatározásra a konkrét finanszírozó bank, melyet már az adásvételi szerződésbe is bele kellett írni, illetve az igénylés leadásához beszerzendő dokumentumok is részletesen egyeztetésre kerültek. 

Hiteligénylési dokumentumok: a folyamat elindítása 

Mostanra jutottunk el odáig, amikor is össze kell állítani a hitelkérelmi dokumentációt és indulhat a banki folyamat. A pénzügyi szakértő előzetes tájékoztatása alapján most kell beszerezni az igényléshez szükséges papírokat. 

A szükséges dokumentumokat két nagy részre oszthatjuk. Az egyik csoport a személyünkkel,- mint hiteligénylő - kapcsolatos papírok, amik segítségével a hitelképességünket, támogatásra való jogosultságunkat fogja vizsgálni a bank. Ezek például a munkáltatói igazolás, bankszámlakivonatok, megfelelő társadalombiztosítási jogviszonyt igazoló dokumentum…stb.

A másik csoport pedig az ingatlannal kapcsolatos dolgok, ide tartozik a földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés, az ingatlan alaprajza, energetikai tanúsítvány…stb.  Az egyes bankok kicsit eltérő dokumentumokat kérhetnek, de ettől nem kell tartani, mert továbbra is számíthatunk a pénzügyi szakértő segítségére, aki pontosan tisztában van a bankok elvárásaival.  Ha sikerült mindent beszerezni, akkor a pénzügyi szakértő előkészíti az adott bank által elvárt hitelkérelmi dokumentációt, segít kitölteni az igénylési papírokat, nyilatkozatokat és aláírásra kerül a végleges, már az egyedi kamatot is tartalmazó kalkuláció. 

Az aláírást követően a pénzügyi szakértő mielőbb bejuttatja a bankba a teljes anyagot és kezdődhet a bírálat. A Credipass pénzügyi szakértőinek minden banknál megvannak a jól bejáratott kapcsolatai, így biztosak lehetünk benne, hogy olyan bankfiókba kerül a hiteligénylésünk, ahol kiemelten kezelik ügyünket és folyamatosan naprakész tájékoztatást fogunk kapni a dolgok állásáról.

A banki folyamat 

Értékbecslés 

A bank kiküld egy vele szerződésben álló ingatlan értékelő szakértőt, aki ellenőrzi a helyszínen az ingatlan adottságait (komfortosságot, fizikai állapotot, jogi rendezettséget…stb) majd megállapítja az ingatlan értékét. Ehhez jó kiindulási alap az adásvételi szerződés, de nincs rá garancia, hogy pontosan a vételárat fogja elfogadni forgalmi értéknek, mert összetett szempontrendszer alapján történik az értékelés. Tapasztalat szerint általánosságban a vételárhoz nagyon közeli értéket szoktak megállapítani, de a pénzügyi tervezésnél számolni kell azzal is, hogy esetleg ki kell egészíteni az önerőt, ha mégis kevesebbre értékelnék az ingatlant. 

Általában ez a folyamat egy hetet vesz igénybe a becslés megrendelésétől a szemlén át a leadásig és a banki ellenőrzésig.  Az értékbecslésről (amint elkészült) a pénzügyi szakértő kap információt a bankból és ő tájékoztat minket az eredményről. 

Bírálat, jóváhagyás 

Az értékbecslés után a központi bírálat következik. Ebben a szakaszban tulajdonképpen az ingatlan és a hitelfelvevő adatainak “összefésülése” történik, megállapítják, hogy a jogszabályok és a belső banki rendelkezések szerint működhet-e a hitelfelvételünk. Az értékbecslés adatai már megvannak, az alapján már kialakult egy maximálisan felvehető hitelösszeg. De azt is meg kell vizsgálni, hogy a jövedelmünkbe belefér-e a felvenni kívánt hitel törlesztése. (Júliustól egyébként jogszabályi szigorítás lépett életbe a jövedelemterhelési korlátokat illetően, erről IDE kattintva tájékozódhatsz.)

A maximális jövedelemterhelés vizsgálata bankonként eltérő.Van ahol a törvénynél szigorúbb bírálatot alkalmaznak saját kockázati döntés alapján. A már meglévő hiteleinkkel mindenhol kötelezően számolnak, mint jövedelmet terhelő kötelezettség, de például a háztartásra számolt megélhetési költségekben lehet akár jelentős eltérés is. A bírálati szakaszban előfordulhat, hogy további dokumentumokat kérnek be, erről a pénzügyi szakértőt értesítik, aki segít nekünk a hiánypótlás mielőbbi teljesítésében. Miután minden törvényi és banki szabálynak való megfelelést alaposan megvizsgáltak a banki munkatársak, akkor kerül az anyagunk a döntéshozó elé. A teljes bírálat és döntési folyamat általánosságban 1-2 hetet vesz igénybe.

Megvan a jóváhagyás! Jöhet a szerződéskötés és a folyósítás! 

A pozitív döntésről szintén a pénzügyi szakértőtől értesülünk, bár van olyan bank, aki azonnal rendszerüzenetet küld SMS-ben a jó hírről, ha ehhez előzetesen hozzájárultunk. A jóváhagyást követően e-mailen kapjuk meg a szerződések tervezetét. Ezek tanulmányozására minimálisan 3 napot kötelezően hagyni kell törvényi előírás szerint, így legkorábban ezután kerülhet sor a banki aláírásra. Ez előzetesen egyeztetett időpontban történik, amikor is első alkalommal (és a hitelfelvétel kapcsán vélhetően utoljára) kell személyesen is megjelennünk a bankban. Ekkor kerül megnyitásra a bankszámla is (ha még nem rendelkezünk vele az adott banknál), majd a hitelszerződés aláírása után közvetlenül vár minket a közjegyző is, hogy elkészítse a tartozáselismerő okiratot. 

A pénz eladónak történő kiutalása további feltételekhez kötött. Kötnünk kell az ingatlanra egy teljeskörű vagyonbiztosítást, amit a bankra kell engedményezni. Ebben is számíthatunk a pénzügyi szakértő segítségére, hogy számunkra a legmegfelelőbb és a bank által is elfogadható biztosításunk legyen. A folyósításnak ugyan nem feltétele, de érdemes valamilyen törlesztési/életbiztosítás megkötésében is gondolkodni az esetleges későbbi váratlan helyzetek megoldására, a család biztonsága érdekében. A pénzügyi szakértőnk erre is tud alternatívákat javasolni. 

További folyósítási feltétel a hitelen felüli vételár megfizetésének eladó általi igazolása (önerő igazolás). Ennek eredeti példányát kell a  bankhoz benyújtani. Optimális esetben ez már rendelkezésre áll, amikor megyünk a hitelszerződést aláírni, így akkor le is tudjuk adni. A fentieken kívül még a bankban aláírt szerződéseket is be kell juttatni az illetékes földhivatalba. Ezt sok esetben a bank intézi, de ha kifejezetten sürgős a folyósítás, akkor intézhetjük mi is vagy kérhetjük a pénzügyi szakértő segítségét.  

Amennyiben minden feltétel összeállt a kiutaláshoz, a bank továbbítja nevünkben az összeget az eladónak, ezzel kifizetésre kerül a teljes vételár és jöhet a legjobb rész, a kulcsok átvétele! Ne felejtsük el, hogy még az adásvételi szerződést készítő ügyvédet is tájékoztatni kell a vételár kifizetéséről (ezt megteheti az eladó vagy a banki utalási igazolással mi magunk is) ugyanis ő intézkedik, hogy a nevünkre kerüljön az ingatlan!

Itt ér véget a pénzügyi szakértő szerepe a hitelfelvételi folyamatban, de a későbbiekben is fordulhatunk hozzá, ha bármilyen kérdésünk felmerül. Kereshetjük akkor is, ha szeretnénk információt kapni arról, hogy esetleg elérhető-e a hitelpiacon a jelenleginél jobb konstrukció, amire esetleg érdemes váltani.