Jövő héttől más szabályok vonatkoznak a lakásvásárlókra

Mennyire nehezíti ez meg a saját ingatlanhoz jutást? Mit jelent és kiket érinthet leginkább az új szabályozás? És mire figyeljünk, ha hiteligénylésre kerül sor? Többek közt ezeknek a kérdéseknek jártak utána a Credipass pénzügyi szakértői. 

Újabb szabályváltozás nehezítheti a hitelfelvevők és ezáltal a saját ingatlanra vágyó vásárlók életét – júliustól ugyanis a magasabb terhelhetőséget biztosító havi nettó 500.000 forintos jövedelmi határ 600.000 forintra változik. Vagyis, az új szabály legnagyobb mértékben azokat érintheti, akiknek jövedelme 500.000 Ft felett van, de nem éri el a 600.000 forintot, hiszen ők a rendelet eredményeképpen júliustól kevesebb hitelt kaphatnak és számukra csak kisebb összegű maximális törlesztőrészletet állapíthatnak meg a bankok.

De mit is jelent a JTM és mit szabályoz?

A jövedelemarányos törlesztési mutató az az arányszám, mely alapján kikalkulálható, hogy fizetésünknek hány százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ez azért is fontos, hiszen ez a mutató azt szabályozza, hogy havi törlesztőrészletünk ne haladja meg a havi nettó jövedelmünk bizonyos százalékát, ezáltal pedig ne adósodhassunk el túlzottan. A JTM-et egyébként nem csak a jövedelem nagysága, de a hitel típusa és a kamatperiódus hossza is befolyásolja. Táblázatunkban összefoglaltuk, hogy mit jelent ez pontosan a mostani szabályváltozás esetén, vagyis hogyan változik a fogyasztási hitelek és jelzáloghiteleknél a nettó jövedelem törlesztőre fordítható aránya:

Számoljunk! Kiket érint a változás?

A Credipass felmérése szerint, a tavalyi 2022-es évre, valamint 2023 első és második negyedévérevetítve, a cég segítségével hitelt igénylő ügyfelek nagyjából 20%-a, azaz 1/5-e tartozott az említett 500 és 600.000 Ft közötti jövedelmi kategóriába. Ez alapján kimondható, hogy minden 5. tranzakcióra nagyobb figyelmet kell majd fordítani július 1-től – például, aki maximalizálni szeretné a felvett hitel nagyságát, annak adott esetben nagyobb önerőre lehet szüksége. Ezért is érdemes már az ingatlanvásárlás tervezésénél, az első lépésektől pénzügyi szakértőt bevonni a folyamatba. Hiszen nem mindegy például, hogy melyik banknál, mi számítható be a jövedelembe és érdemes elkerülni azt a kellemetlen szituációt, hogy az utolsó pillanatban derüljön ki: mégsem kaphatjuk meg a tervezett összeget, elesve ezzel álmaink ingatlanjától!

Most pedig nézzünk egy példaszámítást, amin keresztül még inkább érthetővé válik, hogy mit is jelenthet ez a változás a gyakorlatban, egy 500.000Ft-os nettó jövedelmű ügyfél esetében:

• 2023. június 30-ig 500.000 Ft-os nettó jövedelem esetén egy 20 éves futamidejű 9%-os kamatú 33.5M Ft lakáshitelt 300.000 Ft-os havi törlesztőrészlettel is fel tud venni az ügyfél.
• 2023. július 1-től azonban ugyanezekkel a feltételekkel, a 300.000 Ft-os törlesztőrészletet minimum 600.000 Ft-os nettó jövedelem esetén lehet vállalni, valamint
• 500.000 Ft-os nettó jövedelemnél az 50%-os JTM szabály miatt, már csak maximum 250.000 Ft-os havi törlesztőrészlettel lehet számolni.
• Ezt azt jelenti, hogy az ügyfél így csupán 28M Ft lakáshitelt vehet fel, mely 5,5 M Ft-tal kevesebb, mint a korábban felvehető összeg!

Mi a helyzet a bónuszokkal?

Nem ez az első változás, amely az utóbbi egy-másfél év során sújtja a hitelfelvevőket– a kedvező KATA-s adózási forma szigorításával, átalakításával kezdve többféle „nehezítéssel” is szembe kellett nézniük az ügyfeleknek ebben az időszakban. A KATA-ról átalány adózásra való átállás pl. nagyban befolyásolta a hitelképességét az érintett vállalkozóknak, de a munkahelyi bónuszok jövedelembe való beszámítása is fontos szempont. A bónuszok összege ugyanis befolyásolja azt, hogy mekkora nettó jövedelem állapítható meg egy-egy ügyfélnél, így tehát a felvehető hitel összegét is! A Credipass szakértőinek információi szerint jelenleg 8 nagy bankból eddig 4 számolt a bónusszal, tehát ha ennek elfogadhatóságában is várható változás, - és a tervek szerint egységesítik a szabályt, miszerint a bónusz, prémium, jutalom nem vehető majd figyelembe terhelhető jövedelemként július 1-től - akkor az az ügyletek akár 50%-át is érintheti. Fontos megjegyezni azt is, hogy eddig sem minden bank használta ki a maximális JTM korlátokat. Van olyan óvatosabb pénzintézet, amelyik 600 ezer Ft nettó jövedelem felett is 60% helyett csupán az összeg felét engedi terhelni, ezen összeg alatt pedig mindössze 40%-ot engedélyez.

Éppen ezért is kiemelten fontos szakértő segítséget kérni a hitelezési kérdésekben, hiszen így nagyobb esélyünk van megtalálni a legkedvezőbb ajánlatot és tisztában lehetünk azzal is, hogy melyik banknál milyen feltételeknek kell megfelelnünk.