Már kinézted a lakást? 5 helyzet, amikor az előzetes hitelbírálaton múlhat az adásvétel

Azért érdemes legelső lépésként beiktatni az előminősítést, vagyis az előzetes hitelbírálatot, hogy elkerüld a több milliós bukás kockázatát.  

Az előminősítés annak a felmérése, hogy a jelenlegi jövedelmed, meglévő tartozásaid és egyéb körülményeid alapján várhatóan kaphatsz-e lakáshitelt, és körülbelül mekkora összeggel számolhatsz. 

Az előzetes hitelbírálat nem végleges hitelígéret, hiszen a bank később az ingatlant és a benyújtott dokumentumokat is részletesen megvizsgálja. Abban azonban sokat segíthet, hogy ne egy bizonytalan hitelösszegre építsd fel a lakásvásárlásodat és ne tegyél kockára több millió forintot. 

A cikkben mutatunk 5 konkrét helyzetet, amikor szó szerint az előzetes hitelbírálat mentheti meg a lakásvásárlási terveidet. 

1. Amikor még azt sem tudod, milyen értékű lakást kereshetsz 
 

Logikusnak tűnik egy kalkulátorból kiindulni, azonban az ott kapott számok csak iránymutatásra szolgálnak. A Bank jóval összetettebb szempontrendszer szerint ítél, mint csupán a jövedelmed nagysága.  

Egyrészt, mivel törvény van rá, hogy a fizetésed mekkora hányadát terhelheted törlesztőrészletekkel (helló JTM-korlát), a meglévő hitelek, hitelkártyák és folyószámlahitelek is beleszámítanak a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóba.  

Váczi Győző, a Credipass pénzügyi szakértője felhívja a figyelmet arra, hogy a bankoknak lehetőségük van a törvényi előírásokhoz képest még szigorúbb irányba is eltérni, és ezzel élni is szoktak. Tehát az előzetes számolás még ebben az esetben is csupán becslés értékű.  

Az előzetes hitelbírálattal még a keresés elején reálisabb képet kaphatsz arról, hogy 50, 60 vagy akár 70 millió forintos ingatlanok között érdemes-e nézelődnöd. Így kisebb az esélye annak, hogy beleszeretsz egy olyan lakásba, amelyet végül nem tudsz biztonságosan megfinanszírozni. 
 

2. Amikor foglalót készülsz fizetni 
 

Vitán felül ez az egyik legkockázatosabb helyzet, de sajnos annál gyakoribb: a vevő úgy írja alá az adásvételi szerződést és fizet foglalót, hogy még nem tudja, hitelképes-e. 

A foglaló nem egyszerű előleg. Ha az ügylet a vevőnek felróható okból hiúsul meg, a foglaló elveszhet. Hogy a hitel elutasítása az adott szerződésben milyen következményekkel jár, az mindig a konkrét megállapodástól és a körülményektől függ, ezért az adásvételi szerződés feltételeit ügyvéddel kell pontosan rendezni. 

Az előzetes hitelbírálat nem garantálja a későbbi jóváhagyást ugyan, cserébe a több millió forintos kötelezettségvállalás előtt jelezheti, ha problémát jelenthet például a jövedelem, egy meglévő tartozás vagy a kiválasztott bank valamely feltétele. 
 

3. Amikor nem teljesen „klasszikus” a jövedelmed 
 

Határozott idejű munkaszerződés, vállalkozói jövedelem, külföldi fizetés, jutalék, bónusz vagy több különböző bevételi forrás – ezek egyike sem jelenti automatikusan azt, hogy nem kaphatsz hitelt. A bankok azonban eltérően ítélhetik meg őket. 

Előfordulhat, hogy az egyik bank bizonyos jövedelemtípust elfogad, egy másik csak részben vesz figyelembe, a harmadik pedig további dokumentumokat kér. Ebből kifolyólag nincsenek sztenderd ajánlatok, mert minden banknál más a bevett gyakorlat - ezért mond csődöt ezen a ponton a kalkulátor. 

4. Amikor van másik hiteled, hitelkártyád vagy folyószámlahiteled 
 

A JTM-korlát miatt a már meglévő kötelezettségek csökkenthetik az újonnan felvehető lakáshitel összegét. Ha rendelkezel hitelkártyával és/vagy folyószámlahitellel, kellemetlen meglepetés érhet akkor is, ha nem használod ezeket a termékeket: a bank ugyanis számol velük, és ez a felvehető lakáshiteledre van karcsúsító hatással. a bank a hitelkártya és a folyószámlahitel rendelkezésre álló keretével is kalkulálhat akkor is, ha azt jelenleg nem használod.  

Az előzetes hitelbírálat pont emiatt akadályozhatja meg, hogy tévútra vidd saját magad - megmutathatja, szükséges-e valamelyik keretet csökkenteni vagy megszüntetni, illetve rendezni egy meglévő tartozást, mielőtt elköteleződnél egy ingatlan mellett. 
 

5. Amikor szinte minden megtakarításod az önerőre megy el 
 

A szükséges önerő nem kizárólag a vételártól függ. A bank értékbecslést készít, és ha az ingatlan elfogadott értéke alacsonyabb a vételárnál, a különbözet kipótolásához mélyebben kell a zsebedbe nyúlnod. 

Például hiába állapodsz meg 60 millió forintos vételárban, ha a bank az ingatlant ennél alacsonyabb értéken fogadja el, előfordulhat, hogy a tervezettnél kevesebb hitelt nyújt.  

A vonatkozó hitelfedezeti korlátok ugyanis felső határt szabnak annak, hogy az ingatlan értékéhez képest mennyi hitel adható - sztenderd szerint általában az elvárt önerő mértéke 20%.  

Az MNB szabályai bizonyos elsőlakás-vásárlóknál akár 10 százalékos önerőt is lehetővé tehetnek, de ez nem jelenti azt, hogy minden ügyfél és minden ingatlan esetében elegendő lesz ennyi. A bank ennél több saját forrást is kérhet. Az aktuális JTM- és hitelfedezeti korlátokról az MNB adósságfék-szabályai adnak részletes tájékoztatást. 
 

Az előzetes hitelbírálat még nem jelenti azt, hogy rábólintott a bank
 

Az előzetes hitelbírálat egy pillanatnyi állapotjelentést mutat a pénzügyi helyzetedből és a hitelképességedről. Az "éles" igénylésnél a bank újra lefuttatja a vizsgálatot: ellenőrzi a benyújtott dokumentumokat, lekérdezheti a szükséges nyilvántartásokat, és megvizsgálja a fedezetként felajánlott ingatlant is. Ha időközben megváltozik a jövedelmed, új hitelt veszel fel, vagy az ingatlan nem felel meg a bank feltételeinek, a korábbi előzetes eredmény ellenére is születhet eltérő döntés. 

Az előzetes hitelbírálat tehát nem százszázalékos garancia, de egy fontos biztonsági lépés. Segítségével még időben fény derülhet a lehetséges buktatókra, és el tudod kezdeni a tervezgetést is.  

A Credipass pénzügyi szakértői több bank ajánlatát és feltételeit is összehasonlítják, segítenek az előzetes lehetőségek felmérésében, majd végigkísérnek a hiteligénylés teljes folyamatán. Így nem akkor érhet az első kellemetlen meglepetés, amikor már aláírtad a szerződést és kifizetted a foglalót.