Lakáshitelt vennél fel? Így zajlik a teljes folyamat az első ötlettől a folyósításig
A saját otthon megvásárlása sokak számára egy életre szóló mérföldkő.
Ma már nem nagyon van olyan lakás, nagyobb családi ház, ahol ne jönne szóba a lakáshitel. Viszont, mivel a legtöbben életük során egyszer-kétszer találkozik a témával, teljesen természetes, hogy fejben csak úgy záporoznak a kérdések.
Mikor érdemes bankot keresni? Előbb kell kiválasztani az ingatlant, vagy előbb kell tudni, mekkora hitelt kaphatsz? Mennyi önerőre lesz szükség? Mi történik a hitelbírálat során? És valóban hetekig tart minden ügyintézés?
A lakáshitel igénylése kívülről bonyolultnak tűnhet, valójában azonban egy jól felépített, egymásra épülő folyamat, ami alapvetően egyszerű. Ha tisztában vagy az egyes lépésekkel, sokkal könnyebben tudsz tervezni, elkerülheted a leggyakoribb hibákat, és azt is pontosabban látod majd, mikor mire kell számítanod.
Ebben az útmutatóban végigvezetünk a teljes folyamaton a pénzügyi felkészüléstől egészen addig a pillanatig, amikor a bank folyósítja a hitelt. Azt is megmutatjuk, hogyan tudsz időt és akár több millió forintot is megtakarítani egy jól előkészített hiteligényléssel.
Tartalomjegyzék
Mit jelent valójában a lakáshitel igénylése?
Sokan úgy képzelik el a folyamatot, hogy kiválasztanak egy lakást, besétálnak a kiválasztott bankba, beadnak néhány dokumentumot, majd néhány hét múlva megérkezik a kívánt hitelösszeg.
A valóságban ez egy kicsit másként fest.
Egy lakáshitel nem csupán egy egyszeri kölcsön, hanem egy hosszú távú pénzügyi megállapodás, amelynek során a bank akár 20–30 évre is jelentős összeget bocsát a rendelkezésedre. Érthető tehát, hogy szeretne meggyőződni arról, valóban képes leszel végig fizetni a havi törlesztőrészleteket.
Éppen ezért a hitelbírálat túlmutat a jövedelmedet vizsgálatán. A bank kíváncsi arra is, milyen munkaviszonnyal rendelkezel, vannak-e már meglévő hiteleid, szerepelsz-e negatív státusszal a KHR-ben, illetve mennyit ér az az ingatlan, amely a hitel fedezetéül szolgál majd.
Ezek alapján dönt arról, hogy mekkora hitelösszeget hajlandó biztosítani, milyen kamattal, és milyen feltételek mellett. Ez az egész soknak tűnhet elsőre, azonban minden lépésnek megvan a maga szerepe.
Minél felkészültebben érkezel a bankhoz, annál gyorsabban és gördülékenyebben haladhat végig az ügyed.
Hogyan néz ki a teljes folyamat?
Bár minden ügylet egyedi, a lakáshitel igénylése szinte mindig ugyanazokon a főbb állomásokon halad végig.
Az első lépés - a közvélekedéssel ellentétben - annak felmérése, hogy mekkora hitelre lehetsz jogosult, ezt követi az ingatlan kiválasztása, majd a szükséges dokumentumok összegyűjtése és a hitelkérelem benyújtása. Ezután következik az értékbecslés, a banki hitelbírálat, a szerződéskötés, végül pedig a hitel folyósítása.
A legtöbben azzal kezdik, hogy belevetik magukat az ingatlan keresésbe, ami érthetőnek tűnik - a tapasztalatok ezzel szemben azt mutatják, hogy az, aki tisztában van a pénzügyi mozgásterével, fejhossznyi előnnyel indul a többiekhez képest, időt-energiát (és pénzt) spórolva a teljes folyamatban.
Nem ritka ugyanis, hogy valaki hónapokat tölt egy ingatlan keresésével, majd csak az adásvételi szerződés aláírása után derül ki, hogy a kiválasztott lakás finanszírozása valamilyen okból mégsem megoldható. Ez kellemetlen helyzetet teremthet, különösen akkor, ha már foglalót is fizetett, ami így veszélybe kerülhet.
Éppen ezért az első és talán legfontosabb lépés nem is a lakáskeresés, hanem a saját pénzügyi helyzeted felmérése.
Ismerd meg a pénzügyi lehetőségeidet
Mielőtt elkezdenéd böngészni az ingatlanhirdetéseket, érdemes tisztán látni, hogy valójában mekkora költségvetésben gondolkodhatsz, mekkora havi törlesztőrészlet fér bele biztonságosan a családi költségvetésbe, mekkora önerő áll rendelkezésre, és ehhez képest mekkora hitelösszeggel lehet reálisan számolni. Csak ezután érdemes megkezdeni az ingatlankeresést.
Ez nemcsak a csalódások elkerülése miatt fontos. Ha pontosan tudod, milyen árkategóriában kereshetsz, sokkal gyorsabban tudsz dönteni akkor is, amikor megjelenik egy valóban jó ajánlat.
Ne csak azt nézd, hogy "megadják-e"
A legtöbb hiteligénylő ugyanazt a kérdést teszi fel először:
"Mekkora hitelt kaphatok?"
Ez érthető, de valójában nem ez a legfontosabb kérdés.
Sokkal hasznosabb azt feltenni, hogy:
"Mekkora hitelt érdemes felvennem?"
A bank ugyanis jogszabályi keretek között meghatározza, hogy legfeljebb mekkora havi törlesztést vállalhatsz. Ez azonban nem jelenti azt, hogy célszerű is a lehető legmagasabb összeget felvenni.
Érdemes arra is gondolni, hogy egy 20–25 éves futamidő alatt sok minden változhat. Érkezhet gyermek a családba, munkahelyváltás történhet, vagy akár átmenetileg csökkenhet a jövedelem is. Ha már a hitelfelvétel pillanatában teljesen kifeszíted a családi költségvetést, később jóval nehezebb lehet kezelni egy váratlan élethelyzetet.
A hosszú távon fenntartható hitel tehát nem feltétlenül a maximálisan felvehető hitelösszeget jelenti.
Mennyi lakáshitelt kaphatsz?
A bank minden hiteligénylőt egyedileg vizsgál, és több szempont alapján határozza meg a maximálisan nyújtható hitelösszeget.
Az egyik legfontosabb tényező természetesen a rendszeres, igazolt jövedelem. Minél magasabb és stabilabb a bevételed, annál nagyobb eséllyel kaphatsz magasabb hitelösszeget, de az a minimum, hogy legyen egy 3 hónapnál régebbi munkaviszonyod preferáltan határozatlan idejű szerződéssel, ne állj felmondás vagy próbaidő alatt.
Ugyanakkor a jövedelem önmagában még nem minden.
Számít az is, hogy milyen típusú jövedelmed van, van-e már másik hiteled, hitelkártyád vagy folyószámlahiteled, illetve milyen értékű ingatlant szeretnél megvásárolni.
A bank emellett azt is megvizsgálja, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan elegendő fedezetet jelent-e a hitelhez. Előfordulhat például, hogy a jövedelmed alapján akár magasabb hitelösszeget is kaphatnál, de az ingatlan értéke ezt már nem teszi lehetővé.
A fordított helyzet is gyakori: hiába ér sokat az ingatlan, ha a jövedelmed alapján nem vállalhatsz akkora havi törlesztőrészletet, amely elegendő lenne a kívánt hitelösszeghez.
A végleges döntés tehát mindig több tényező együttes eredménye.
Mi az a JTM, és miért találkozol vele, ha lakáshitelről olvasol?
A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt szabályozza, hogy a rendszeres nettó jövedelmed mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre.
A szabály célja egyszerű: a hitelfelvétel után is maradjon elegendő pénzed a mindennapi megélhetésre és a váratlan kiadások kezelésére.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy nem elegendő csupán magas jövedelemmel rendelkezni. A bank azt is vizsgálja, hogy a meglévő és az új hitel együttes törlesztőrészlete belefér-e a jogszabályban meghatározott korlátba.
A jelenlegi szabályok szerint nettó 800.000 Ft alatti jövedelemnél a jövedelem legfeljebb 50%-a, e fölött legfeljebb 60%-a fordítható törlesztésre.
Mielőtt bárki elkezdené a százalékok számolgatását, fontos hozzátennünk, hogy a jogszabály csak a felső határt jelenti. Az egyes bankok saját kockázatkezelési szabályzatuk alapján ennél szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak.
Ez az egyik oka annak, hogy ugyanazzal a jövedelemmel két különböző bank akár eltérő maximális hitelösszeget is megállapíthat.
Miért érdemes már az elején pénzügyi szakértőhöz fordulni?
Sokan úgy gondolják, hogy pénzügyi szakértőre csak akkor van szükség, amikor már minden dokumentum rendelkezésre áll, és be kell adni a hitelkérelmet.
A tapasztalat azonban azt mutatja, hogy a legtöbb időt és pénzt éppen a folyamat elején lehet megtakarítani.
Egy tapasztalt pénzügyi szakértő már az első beszélgetés során képes felmérni, hogy mely bankok jöhetnek szóba az adott élethelyzetben, mekkora hitelösszegre számíthatsz reálisan, és van-e olyan támogatás vagy kedvezmény, amelyet érdemes bevonni a finanszírozásba.
Ez különösen azért fontos, mert ugyanaz az ügyfél nem minden banknál számít ugyanolyan kedvező adósnak. Előfordulhat, hogy az egyik pénzintézet elutasítaná a hitelkérelmet, míg egy másik gond nélkül finanszírozná ugyanazt a vásárlást.
Mekkora önerőre lesz szükséged?
Az egyik leggyakoribb tévhit a lakáshitelekkel kapcsolatban, hogy elegendő megtalálni a megfelelő ingatlant és megfelelő jövedelemmel rendelkezni. A gyakorlatban azonban a bank nem finanszíroz 100%-ig, elvárja,hogy saját forrással, azaz önerővel hozzájárulj a lakásvásárláshoz.
Az önerő azt az összeget jelenti, amelyet nem hitelből, hanem saját forrásból finanszírozol. Ez lehet készpénz, bankszámlán tartott megtakarítás, bizonyos esetekben állami támogatás (például Babaváró), vagy akár másik ingatlanfedezet is.
A jogszabályok alapján a bankok általában az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig nyújthatnak lakáshitelt, vagyis legalább 20% önerővel érdemes számolni. Az elmúlt években ugyan több könnyítés is megjelent – például bizonyos élethelyzetekben akár 10%-os önerő is elegendő lehet –, ez azonban nem automatikusan jár minden hiteligénylőnek, és a bankok saját belső szabályai is befolyásolják a lehetőségeket.
Ezért érdemes már a tervezés elején abból kiindulni, hogy a vételár legalább ötödét saját forrásból kell biztosítanod.
Természetesen minél magasabb önerővel vágsz bele a vásárlásba, annál kedvezőbb helyzetből indulsz. Nemcsak kisebb hitelösszegre lesz szükséged, így karcsúbb törlesztőre számíthatsz, hanem bizonyos esetekben még akár kedvezőbb kamatot is kaphatsz.
Ne csak a vételárral számolj
Sokan kizárólag az önerő összegére koncentrálnak, pedig egy lakásvásárlásnak számos egyéb költsége is van.
Ilyen lehet például az értékbecslés díja, a földhivatali eljárás költsége, a közjegyzői díj, az ügyvédi munkadíj vagy éppen a vagyonszerzési illeték. Bár ezek egy része bizonyos banki akciók keretében visszatéríthető, vagy később fizetendő, érdemes úgy tervezni, hogy ezekre is maradjon elegendő tartalékod.
Nem ritka, hogy valaki minden megtakarítását önerőként befizeti, majd a szerződéskötés után szembesül azzal, hogy további több százezer forintos kiadások várnak rá. Nem érdemes felesleges stresszt kockáztatni, inkább számolj egy bővebb anyagi kerettel.
Gyorsítósáv - az előminősítés
Ha már nagyjából tudod, milyen értékű ingatlant szeretnél vásárolni, ne ugorj a következő szintre, amíg nem kértél egy előminősítést.
Bár sokan kihagyják ezt a folyamatot, valójában az egyik leghasznosabb eszköz lehet egy lakásvásárlás során.
Az előminősítés során a bank – vagy a hitelközvetítő – a rendelkezésre álló adatok alapján megvizsgálja, hogy várhatóan jogosult lehetsz-e a kívánt hitelre, és hozzávetőlegesen mekkora összegre számíthatsz. Ez még nem jelent végleges hitelbírálatot, hiszen az ingatlan értékbecslése és a dokumentumok részletes vizsgálata ilyenkor még nem történik meg, ugyanakkor nagyon jó képet ad arról, hogy reális-e az elképzelésed.
Ennek különösen akkor van nagy jelentősége, amikor a kiszemelt ingatlan iránt több érdeklődő is versenyez. Ha már előzetesen tisztában vagy a hitelképességeddel, sokkal magabiztosabban tudsz ajánlatot tenni, és az eladó számára is hitelesebb vevőnek számítasz.
Az előminősítés ráadásul arra is rávilágíthat, ha valamilyen problémát még a hitelkérelem beadása előtt érdemes rendezni.
Tipikus forgatókönyv, hogy egy régi hitelkártya-keret csökkentése, egy kisebb személyi kölcsön lezárása vagy néhány hiányzó dokumentum pótlása sokkal kedvezőbb helyzetet teremt a tényleges igényléskor.
Hogyan válaszd ki a megfelelő bankot?
Logikusnak tűnik ahhoz a bankhoz menni, ahova a fizetésed érkezik - de nem biztos, hogy éppen akkor ott találod a legjobb ajánlatot.
Igaz, hogy ugyanazok a jogszabályok vonatkoznak mindegyik pénzintézetre, egyedi gyakorlatokat és ajánlatokat alkalmaznak a hitelbírálat során - így lehetséges az, hogy ugyanarra a jövedelemre és ingatlanra akár milliós különbségeket jelentő ajánlatok érkezhetnek.
Éppen ezért egy lakáshitel kiválasztásánál a kamatok és a THM még mindig nem ad teljes képet - a kapcsolódó költségek, feltételek együtt fogják meghatározni, hogy mennyire illeszkedik az adott konstrukció a saját élethelyzetedhez.
Miért nem mindig elég egy online kalkulátor?
A lakáshitel kalkulátorok jó kiindulópontot jelentenek, de nem mindig mutatják a teljes képet.
Egy kalkulátor általában az általad megadott adatokból dolgozik, miközben nem látja azokat a részleteket, amelyek a bank végleges döntését befolyásolják. Nem tudja például, hogyan értékeli az egyik bank a vállalkozói jövedelmedet, hogyan számítja be a cafeteria egy részét, vagy milyen belső szabályok vonatkoznak az általad megvásárolni kívánt ingatlanra, csak hogy néhány példát említsünk.
Éppen ezért megeshet, hogy egy olyan bank lesz végül a befutó, amire elsőre nem biztos, hogy gondoltál volna.
A tapasztalt pénzügyi szakértő értékteremtő munkája többek között itt mutatkozik meg: ismeri az egyes bankok gyakorlatát, így már előre meg tudja mondani, melyik pénzintézetnél lehet a legnagyobb esélyed a sikeres hiteligénylésre.
A szükséges dokumentumok összegyűjtése
Miután kiválasztottad a megfelelő bankot, vagy a pénzügyi szakértő segített megtalálni a legjobb ajánlatot, következő lépés a folyamat legkevésbé izgalmas, de annál sorsdöntőbb eleme: a dokumentumok összeállítása.
Ezen múlik ugyanis, hogy az igénylésed átfut mindössze néhány nap alatt, vagy elhúzódik több hétig.
A bank minden esetben szeretné ellenőrizni a személyazonosságodat, a jövedelmedet és a megvásárolni kívánt ingatlan adatait, ezért többféle dokumentumot is bekér.
Ide tartoznak például a személyes okmányok, a jövedelem igazolására szolgáló iratok, valamint az adásvételi szerződés és az ingatlannal kapcsolatos dokumentáció.
Egyedül nekivágva ritkán sikerül mindent elsőre tökéletesen összegyűjteni, azonban ha pénzügyi szakértő segítségével intézed a hiteligénylést, ő gondoskodni fog arról, hogy a szükséges iratcsomag hiánytalan legyen már az első benyújtásnál.
Ez azért fontos, mert a bankok hitelbírálati határideje sok esetben csak akkor indul el, amikor a teljes dokumentáció hiánytalanul beérkezett. Egyetlen hiányzó igazolás vagy lejárt okmány is napokkal kitolhatja az ügyintézést.
Milyen dokumentumokat kérhet a bank?
A pontos lista mindig az adott hitelügylettől függ, de a legtöbb lakáshitel esetén hasonló dokumentumokra kell felkészülni:
Érdemes tudni, hogy egyes bankok bizonyos adatokat már elektronikusan is lekérhetnek, így nem minden dokumentumot kell papír alapon beszerezni. Ennek ellenére továbbra is igaz, hogy egy hiánytalanul összeállított dokumentáció jelentősen felgyorsíthatja a teljes folyamatot.
A hitelkérelem benyújtása
Ha megtaláltad a megfelelő ingatlant, összeállt a szükséges dokumentáció, és kiválasztottátok a legkedvezőbb hitelkonstrukciót, akkor következhet a hitelkérelem benyújtása.
Ez az a pont, amikor a bank hivatalosan is megkezdi az ügyed feldolgozását.
A hitelkérelem beadása során nem merül ki egy formanyomtatvány kitöltésében - a bank ilyenkor rögzíti az igénylő(k) adatait, átveszi a szükséges dokumentumokat, és ellenőrzi, hogy minden rendelkezésre áll-e a hitelbírálat megkezdéséhez.
Ha a hitelt pénzügyi szakértő közreműködésével igényled, a folyamat jellemzően gördülékenyebb. A szakértő már a benyújtás előtt átnézi a dokumentumokat, kiszűri az esetleges hiányosságokat, és segít abban is, hogy a kérelem a bank által elvárt formában kerüljön beadásra.
Ez elsőre apróságnak tűnhet, de a gyakorlatban sokat számít. Egy hiányzó melléklet vagy pontatlan adat könnyen több napos csúszást okozhat, különösen akkor, ha az adásvételi szerződésben már szoros fizetési határidők szerepelnek.
Azzal azonban érdemes számolnod, hogy a fair bank törvény értelmében a banknak minimum 3 napot biztosítania kell az ügyfélnek arra, hogy teljeskörűen átolvassa a szerződést - így ezt az adminisztrációs holtidőt, ami a Te védelmedben van, mindenképpen számításba kell venned az ügyintézés során.
Az értékbecslés
A hitelkérelem beadását követően a bank megrendeli az ingatlan értékbecslését.
Az egyik legtipikusabb hiba azt gondolni, hogy ez csupán formalitás - valójában ezen állhat vagy bukik a folyamat. A bank ugyanis nem a vételár alapján dönt a finanszírozásról, hanem az általa elfogadott forgalmi értékből indul ki.
Az értékbecslést egy független szakértő végzi el, aki személyesen megtekinti az ingatlant. Felméri annak állapotát, elhelyezkedését, műszaki jellemzőit, valamint összeveti a környéken található hasonló ingatlanok értékével.
Nemcsak maga a lakás vagy ház számít. Vizsgálhatják azt is, hogy az ingatlan jogilag rendezett-e, megfelel-e a nyilvántartásban szereplő adatoknak, és alkalmas-e arra, hogy a bank hitelfedezetként elfogadja.
Mi történik, ha az értékbecslő kevesebbre értékeli az ingatlant?
Ez a kérdés gyakran jön elő és nem is ritkán.
Tegyük fel, hogy egy lakást 70 millió forintért vásárolnál meg, az értékbecslő azonban úgy ítéli meg, hogy annak piaci értéke csak 66 millió forint.
Ebben az esetben a bank jellemzően nem a vételárat, hanem az értékbecslés során megállapított összeget veszi alapul a maximális hitelösszeg megítélésénél.
Ha ez az összeg alacsonyabb, mint a megbeszélt vételár, akkor megeshet, hogy a tervezettnél nagyobb önerőre lesz szükséged.
Ezért is fontos, hogy lehetőleg már az adásvételi szerződés megkötése előtt legyen előzetes képed arról, hogy az adott ingatlan várhatóan megfelelő fedezetet jelent-e. Egy tapasztalt pénzügyi szakértő sok esetben már előre fel tudja hívni a figyelmet azokra az ingatlantípusokra vagy sajátosságokra, amelyek problémát okozhatnak az értékbecslés során.
A banki hitelbírálat
A hiánytalan dokumentációt és az értékbecslést követően jöhet a hitelbírálat, amikor a "banknál pattog a labda", hogy finanszíroz-e vagy sem.
Ez az a pont, ahol sok ügyfél azt érzékeli, hogy lelassul az ügymenet - pedig mindössze arról van szó, hogy egyszerre több különböző ellenőrzés fut a háttérben egyidejűleg.
A bank elemzi a jövedelmet, ellenőrzi a munkaviszonyt, megvizsgálja a meglévő hiteltartozásokat, lekéri a KHR-adatokat, feldolgozza az értékbecslés eredményét, és azt is ellenőrzi, hogy az ingatlan megfelel-e a belső hitelezési szabályoknak.
Teljesen normális az is, hogy felmerülhetnek egyéb kérések is a bank részéről, például akkor, ha az ügyintézés meghaladja a 30 napot és újabb jövedelemigazolásra van szükség.
Mennyi ideig tart a hitelbírálat?
Ez több tényező függvénye - befolyásolja például a választott bank leterheltsége, az ügylet összetettsége, az értékbecslés elkészülésének ideje, valamint az is, hogy minden szükséges dokumentum elsőre rendelkezésre áll-e.
Ha szükségessé válik a hiánypótlás, az tovább hosszabbítja a folyamatot.
Éppen ezért érdemes úgy időzíteni a lakásvásárlást, hogy maradjon elegendő mozgástér az ügyintézésre, és ne az utolsó napokban kelljen minden részletet megoldani.
Mit vizsgál a bank a hitelbírálat során?
Sokan azt gondolják, hogy kizárólag a jövedelem számít, pedig a bank ennél jóval összetettebb képet alkot az igénylőről.
A közvélekedéssel ellentétben nem csak a jövedelmet nézi a bank - a stabil, rendszeres bevétel természetesen alapvető szempont, de emellett az is fontos, hogy milyen régóta dolgozol jelenlegi munkahelyeden, milyen típusú munkaviszonnyal rendelkezel, illetve mennyire kiszámítható a jövedelmed.
A bank figyelembe veszi a meglévő hiteltartozásokat is, hiszen ezek befolyásolják a jövedelem terhelhetőségét - lásd, JTM-szabály. Ugyanígy számít az is, hogy korábban előfordult-e fizetési késedelem vagy egyéb hitelmúlttal kapcsolatos probléma.
A fedezetként szolgáló ingatlan állapota, földrajzi elhelyezkedése és forgalomképessége szintén meghatározó tényező. Egy nehezen értékesíthető vagy jogilag rendezetlen ingatlan még megfelelő jövedelem mellett is problémát jelenthet.
Mindezek alapján jól látszik, hogy a hitelbírálat nem egyetlen adat ellenőrzéséből áll, hanem egy komplex kockázatelemzési folyamat.
Pozitív hitelbírálat
Ez az a döntés, amire minden igénylő vágyik a végén reménykedve, hogy a bank mindent rendben talált.
Sokan azt hiszik, hogy ezzel gyakorlatilag véget is ért az ügyintézés, valójában azonban még néhány fontos lépés hátravan.
A bank ilyenkor hivatalosan értesít a jóváhagyott hitelösszegről, a kamatról, a futamidőről és a hitel végleges feltételeiről. Ha ezek megfelelnek az előzetesen megbeszélteknek, megkezdődhet a szerződéskötés előkészítése.
Érdemes ilyenkor még egyszer alaposan átnézni a szerződés részleteit. Bár a hiteltermék főbb paramétereit már korábban megismerted, a végleges dokumentum tartalmazza a folyósítás feltételeit, a törlesztés szabályait, az esetleges kedvezmények feltételeit és minden olyan kötelezettséget, amely a hitel futamideje alatt rád vonatkozik.
Ha pénzügyi szakértő segíti az ügyedet, ő ezek értelmezésében is támogatást tud nyújtani, így nem maradsz egyedül a sokszor több tíz oldalas szerződés értelmezésével.
A szerződés aláírása
Ha minden adat stimmel és megszületik a pozitív hitelbírálat, akkor jöhet a hitelszerződés aláírása.
Erre általában a bankfiókban kerül sor, ahol a hitelszerződés mellett több kapcsolódó dokumentumot is alá kell írni. Ezek között szerepelhetnek a jelzálogjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatok, valamint egyéb, a hitel folyósításához kapcsolódó dokumentumok is.
Sokan megijednek attól, hogy rengeteg papírt kell átolvasniuk, de nem kell attól tartani, hogy minden bekezdést jogászként kell értelmezni. Ha valamelyik pont nem egyértelmű, nyugodtan kérdezz rá akár a bank ügyintézőjénél - vagy, ha pénzügyi szakértő segítségével intézed a hiteligénylésed, akkor bátran fordulj hozzá, aki segíteni fog abban, hogy minden részletet megérts.
Mi van akkor, ha nem utal még a bank?
Ha a szerződés aláírása után sem érkezik meg azonnal a hitelösszeg, ne ijedj meg.
Ennek mindössze egy egyszerű oka van: a folyósításhoz a bank általában több feltétel teljesülését is megköveteli.
Ilyen lehet például a jelzálogjog földhivatali bejegyzésének igazolása, a szükséges biztosítások megléte, vagy az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek teljesítése.
Csak akkor kerülhet sor a folyósításra, amikor minden előírt feltétel maradéktalanul teljesült.
A hitel folyósítása
Miután minden szükséges dokumentum rendelkezésre áll, a szerződéseket aláírták, és a folyósítás valamennyi feltétele teljesült, a bank elindítja a hitel folyósítását.
Hogy pontosan mikor érkezik meg a pénz, azt elsősorban az adásvételi szerződés határozza meg. A legtöbb esetben a hitelösszeg nem a vevő számlájára érkezik, hanem közvetlenül az eladó részére kerül átutalásra, hiszen ez biztosítja, hogy a kölcsönt valóban az ingatlan megvásárlására fordítsák.
A folyósítás történhet egy összegben, de bizonyos esetekben több részletben is. Új építésű ingatlanoknál vagy építkezéseknél például gyakori, hogy a bank készültségi fokhoz igazodva, szakaszosan utalja a hitelösszeget.
A folyósítás után a bank értesítést küld, és ettől kezdve hivatalosan is elindul a hitelszerződés. A törlesztőrészleteket az első esedékességi naptól kell fizetni, amelyet a szerződés pontosan tartalmaz.
Mire figyelj a hitel folyósítása után?
Sokan úgy érzik, hogy a folyósítással véget ér a történet, pedig innentől kezdődik a hitel több évtizedes "élete". Érdemes már az elején kialakítani néhány jó szokást, amelyek hosszú távon is megkönnyítik a törlesztést.
A legfontosabb, hogy mindig gondoskodj arról, hogy a törlesztőrészlet esedékességekor rendelkezésre álljon a szükséges fedezet a számládon. Egy-egy véletlen késedelem ugyan önmagában még nem jelent komoly problémát, de a rendszeres csúszás késedelmi kamatot, szélsőséges esetben pedig a hitelmúlt romlását is eredményezheti.
Érdemes időről időre felülvizsgálni a hitelt is. Ha a kamatkörnyezet jelentősen változik, vagy javul a jövedelmi helyzeted, előfordulhat, hogy hitelkiváltással kedvezőbb feltételeket érhetsz el. Egy jól időzített hitelkiváltás akár több millió forint megtakarítást is jelenthet a futamidő végéig.
Arra is gondolj, hogy az élethelyzeted idővel változhat. Családbővülés, munkahelyváltás vagy egy nagyobb felújítás mind olyan esemény lehet, amely miatt érdemes újra átnézni a pénzügyi terveidet. Nem biztos, hogy ugyanaz a hitelkonstrukció lesz a legkedvezőbb tíz év múlva is, mint amit ma választasz.
A leggyakoribb hibák lakáshitel igényléskor
A legtöbb kellemetlenség nem a banki ügyintézésből, hanem néhány könnyen elkerülhető hibából adódik.
Gyakori, hogy valaki úgy ír alá adásvételi szerződést, hogy még nem tudja biztosan, mekkora hitelre jogosult. Szintén sokan kizárólag a kamat alapján választanak bankot, miközben a teljes hitelköltséget, a kapcsolódó díjakat vagy a bank egyedi feltételeit már nem veszik figyelembe.
Problémát okozhat az is, ha valaki az utolsó forintig felhasználja a megtakarítását önerőként, és nem hagy tartalékot a járulékos költségekre vagy váratlan kiadásokra. A lakásvásárlás ugyanis szinte mindig drágább, mint amennyit elsőre kiszámolunk, hiszen vannak olyan, egyszeri költségek, mint például a közjegyzői költség, de akár a törlesztési biztosítás is ide számolandó.
Szintén gyakori hiba, hogy a hiteligénylők csak egyetlen bank ajánlatát kérik ki. Pedig ugyanazzal a jövedelemmel és ugyanarra az ingatlanra is jelentős eltérések lehetnek a bankok között, nemcsak a kamatokban, hanem a hitelbírálati gyakorlatban is.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi idő alatt lehet lakáshitelt igényelni?
Ha minden dokumentum rendelkezésre áll, és az ügylet nem igényel hiánypótlást, a teljes folyamat jellemzően néhány hét alatt lezajlik. Az ügyintézési időt ugyanakkor befolyásolja a bank leterheltsége, az értékbecslés elkészülése és az is, hogy milyen gyorsan teljesülnek a folyósítás feltételei.
Lehet lakáshitelt önerő nélkül felvenni?
A legtöbb esetben nem. A bankok jellemzően saját forrást is elvárnak, ugyanakkor bizonyos élethelyzetekben és meghatározott feltételek mellett elérhetők olyan konstrukciók, ahol a szükséges önerő alacsonyabb lehet.
Mindenképpen ugyanahhoz a bankhoz kell fordulnom, ahol a fizetésem érkezik?
Nem. A számlavezető bankod ajánlata lehet kedvező, de korántsem biztos, hogy ez lesz a legjobb választás. Érdemes több bank konstrukcióját is összehasonlítani, vagy pénzügyi szakértő segítségét kérni.
Mi történik, ha a bank elutasítja a hitelkérelmet?
Az elutasítás nem feltétlenül jelenti azt, hogy másik banknál sem kaphatsz hitelt. Az egyes pénzintézetek hitelbírálati gyakorlata eltérő lehet, ezért érdemes feltárni az elutasítás okát, és szükség esetén másik finanszírozót keresni.
Összefoglalás
A lakáshitel igénylése elsőre hosszú és összetett folyamatnak tűnhet, de ha lépésről lépésre haladsz, jól tervezhetővé válik. A siker kulcsa nem csupán a megfelelő hitel kiválasztása, hanem az is, hogy már a kezdetektől tisztában legyél a pénzügyi lehetőségeiddel, megfelelő önerővel rendelkezz, és időben beszerezd a szükséges dokumentumokat.
Bár a jogszabályi keretek minden bankra egyformán vonatkoznak, a hitelbírálati gyakorlat, a kamatkedvezmények és az egyedi feltételek pénzintézetenként jelentősen eltérhetnek. Emiatt ugyanaz az ügyfél eltérő ajánlatokat kaphat, attól függően, hogy melyik bankhoz fordul.
Éppen ezért egy lakáshitel kiválasztásánál nem érdemes kizárólag a kamatot vagy a havi törlesztőrészletet összehasonlítani. A teljes konstrukciót, a kapcsolódó költségeket és az adott élethelyzethez legjobban illeszkedő megoldást kell megtalálni.
Ebben nyújthat segítséget egy független pénzügyi szakértő is. A Credipass szakértői több bank ajánlatait hasonlítják össze, végigkísérik az ügyintézés teljes folyamatát, segítenek a dokumentumok összeállításában, és támogatást nyújtanak egészen a hitel folyósításáig.
Ha lakásvásárlás előtt állsz, vagy szeretnéd megtudni, hogy mekkora hitelre lehetsz jogosult, érdemes már a tervezés első lépéseinél szakértőhöz fordulni. Egy jól előkészített hiteligénylés nemcsak gyorsabb lehet, hanem hosszú távon jelentős megtakarítást is eredményezhet.
Szerző: Credipass
2026-08-07