Magyarországon a hitelajánlatok összehasonlításánál a legfontosabb mutató a THM (Teljes Hiteldíj Mutató), mert ez mutatja meg a hitel éves teljes költségét a kamatokkal és díjakkal együtt.  
 

A lakáshitel költségei alapvetően két részre oszthatók:  

• egyszeri, induló költségek,   

• a futamidő alatt fizetendő havi terhek.   
   

Mit tartalmaz egy lakáshitel teljes költsége?  
 

Sokan kizárólag a havi törlesztőt nézik, pedig a hitelhez számos további kiadás kapcsolódik. A bankok Magyarországon is kötelesek részletes tájékoztatást adni a várható költségekről még szerződéskötés előtt.  

  

1. A hitelfelvétel ára: tőke és kamat  
 

A lakáshitel legnagyobb költsége hosszú távon a kamat, vagyis az az összeg, amit a banknak fizetsz azért, hogy pénzt kölcsönadjon.  

Tőke  

Ez maga az összeg, amit a banktól kölcsönkapsz az ingatlan megvásárlására.  

Kamat  

A bank a fennálló tartozás után kamatot számol fel. Az annuitásos hitelek esetében a futamidő első éveiben a törlesztőrészlet nagyobb része kamat, később pedig egyre több jut a tőketartozás csökkentésére.  

  

THM vagy kamat? Tegyük tisztába, melyik mit jelent  

 

Az egyik leggyakoribb félreértés a hitelkamat és a THM közötti különbség.  

A kamat az a százalékos érték, amely megmutatja, hogy mennyibe kerül számunkra a kölcsönkért pénz. 

THM (Teljes Hiteldíj Mutató)  

A kamaton felül tartalmazza:  

• a folyósítási díjat,   

• kezelési költségeket,   

• értékbecslési díjat,   

• egyes biztosítási költségeket,   

• valamint más banki díjakat is.  
   

Fontos tanács  
 

Noha a THM sem mutat meg mindent, a hitelajánlatokat inkább a THM alapján érdemes összehasonlítani. Egy alacsonyabb kamatozású hitel megítélése is változhat, ha kiderül, hogy magasabbak a kapcsolódó díjak. 

Erről beszélt korábban Váczi Győző, a Credipass független pénzügyi szakértője, hogy a THM árnyaltabb téma annál, mintsem minden esetben azonnali összehasonlíthatóságot mutasson, hiszen minden élethelyzet és ajánlat más és más. 
  
Ha személyre szabott számítást szeretnél, érdemes bankfüggetlen pénzügyi szakértőhöz fordulnod, aki segít tisztázni a lehetőségeidet. 
 

2. Egyszeri induló költségek  
 

Lakáshitel felvételekor több olyan költséggel is számolni kell, amelyet a szerződéskötéskor vagy folyósítás előtt kell kifizetni. Magyarországon ezek jellemzően a hitelösszeg 1–4%-át teszik ki.  

• banki díjak,  

• hitelbírálati vagy folyósítási díj, 

• a bank adminisztrációs költsége, 

• szerződéskötési díjak. 

Bizonyos bankok külön díjat számolnak fel a dokumentáció és ügyintézés miatt.   
 

3. Rendszeres költségek 
 

Jellemzően a törlesztőrészlet, a biztosítás ide sorolandóak - nem elhanyagolható kiadásként. 
 

4. Külső szolgáltatások költségei  
 

A lakáshitel nem áll meg a folyósításnál, az ingatlannak kapcsolatosan csomó egyéb költség is felmerül, amely az igénylőt terheli. 

Az értékbecslés során a bank felméri, hogy az ingatlan mennyit ér valójában. 

Közjegyzői díj: Magyarországon minden lakáshitelhez kötelező közjegyzői okirat készítése.  

Az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése (tulajdoni lap lekérése, földhivatali ügyintézés) és a jelzálog bejegyzése is költséggel jár.  

Lakásbiztosítás: ha a bank hitelt ad egy ingatlanra, akkor kötelezővé teszi az ingatlanbiztosítást.  

Ügyvédi díj: az adásvételi szerződés elkészítéséért, ellenjegyzéséért és a kapcsolódó jogi ügyintézésért az ügyvéd külön díjat számít fel, amelynek mértéke általában a vételár bizonyos százaléka vagy egy előre meghatározott fix összeg. 

Érdemes tudni, hogy előfordulhatnak időszakos banki akciók, amikor egyik-másik költséget átvállalhatja a bank, de általában a legjobb kedvezményeket a Credipass pénzügyi szakértőin keresztül érheted el.  

 
Hogyan befolyásolja a kamat a teljes visszafizetést?  
 

Egy kisebb kamatkülönbség is több millió forintos eltérést jelenthet hosszú távon. 

 

Példa egy 40 millió forintos, 20 éves lakáshitelre:    

Kamat	Havi törlesztő	Teljes visszafizetés
6%	kb. 286 000 Ft	kb. 68,7 M Ft
7%	kb. 310 000 Ft	kb. 74,4 M Ft

  

A különbség több mint 5 millió forint lehet ugyanarra a hitelösszegre.  

Ezért nem mindegy, hogy milyen ajánlatot választasz ki, ugyanis láthatóan számottevő lehet az eltérés az egyes konstrukciók között. 
 

Hogyan csökkenthető a lakáshitel teljes költsége?  
 

Javítsd a hitelképességedet - a jobb jövedelmi helyzet és pozitív hitelmúlt kedvezőbb kamatot eredményezhet.  

Hasonlíts össze több bankot - bankonként jelentős eltérés lehet THM-ben és induló költségekben.  

Magasabb önerő - minél nagyobb önerővel indulsz, annál kedvezőbb hitelt kaphatsz.  

Fix kamatozás választása - a hosszabb kamatfixálás biztonságosabb lehet, mert véd a kamatemelkedéstől.  

Használd ki az állami támogatásokat: Otthon Start Program, CSOK Plusz, Babaváró hitel, csak hogy a leggyakoribbakat említsük. 

Konkrétan milliókkal több maradhat a pénztárcádban.  
 

Mire figyelnek a bankok hitelbírálatkor?  

 

A bank azt vizsgálja, hogy a havi törlesztő biztonságosan fizethető-e a jövedelmedből.  

Ehhez az alábbi tényezőket vizsgálja:  

• a nettó jövedelem,   

• a meglévő hitelek összege,   

• a munkaviszony stabilitása,   

• valamint a JTM-mutató (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) - ami 2026 év elejétől szigorodott, tehát a bankok még szigorúbban vizsgálják, hogy a jövedelem maximum mekkora arányban terhelhető hitellel. 

  

Összegzés  
  

A lakáshitel teljes költsége sokkal összetettebb, mint amit elsőre a havi törlesztőrészlet mutat. A kamatok, a THM, az induló díjak és a hosszú távú fenntartási költségek együtt határozzák meg, mennyibe kerül valójában egy ingatlan finanszírozása.  

Mielőtt döntést hozol, ne csak egyetlen bank ajánlatát nézd meg – ha azt mondod, hogy neked erre nincs időd, teljesen jogos, ezért érdemes pénzügyi szakértőhöz fordulnod. 

Ha profi és tapasztalt szakemberre bízod magad, biztos lehetsz benne, hogy ő a te érdekeidet fogja képviselni a bankok helyett – vagyis olyan, mintha 8 bankkal tárgyalnál egyszerre.  

---