Hogyan befolyásolja az ingatlan értékbecslése a lakáshitel feltételeit?

"Dehát már megállapodtunk az eladóval a vételárban." - mondhatod, azonban a bank számára igenis mérvadó az, hogy mennyit ér az ingatlan a saját értékbecslése alapján. Ez határozza meg többek között azt is, hogy mekkora hitelösszeget kaphatsz, ebből fakadóan mennyi önerőre lesz szükséged, sőt, akár azt is, hogy megvalósulhat-e egyáltalán a vásárlás.  

Nézzük meg, hogyan működik a folyamat, és mire érdemes felkészülni. 

Mi az értékbecslés, és miért van rá szükség? 

Lakáshitel esetén az ingatlan szolgál a bank számára fedezetként. Mielőtt több tízmillió forintot folyósítana, érthető módon szeretné pontosan tudni, hogy milyen értékű ingatlan fedezi a kölcsönként nyújtott hitelösszeget. 

Ezért rendel meg egy hivatalos értékbecslést, amelyet a bankkal szerződésben álló, független értékbecslő készít el. Az ügyfél által megbízott szakértőt a bank jellemzően nem fogadja el, mert saját szabályai szerint végzi a fedezet értékelését.  

Az értékbecslés eredménye alapján a bank meghatározza: 

• mekkora az ingatlan piaci értéke,  

• mekkora a hitelbiztosítéki értéke,  

• Milyen típusú hitelek esetén fogadhatja el fedezetként, 

illetve legfeljebb mekkora hitelt nyújthat rá.  
 

Hogyan zajlik az értékbecslés? 

A folyamat a hiteligénylés benyújtása után indul, és viszonylag egyszerűen le is fut. 

A bank megrendeli az értékbecslést, majd az időpont egyeztetést követően az értékbecslő helyszíni szemlét tart, amely során ellenőrzi az ingatlan állapotát és  

A bank ezt követően hozza meg a döntését. 
 

Mit vizsgál az értékbecslő? 
 

Sokan úgy gondolják, hogy kizárólag a lakás állapotát nézi, pedig az értékbecslés ennél több szempont szerint fut át. 

Az ingatlan elhelyezkedése 

Itt nemcsak a település a meghatározó, hanem a városrész, a környék megítélése és az infrastruktúrája is, beleértve a közlekedést is. 

Ezért fordulhat elő az, hogy két teljesen azonos lakás között is jelentős értékkülönbség lehet pusztán az elhelyezkedés miatt. 

Az ingatlan műszaki állapota 

Az értékbecslő ilyen paramétereket vizsgál, mint például az építés évét, a szerkezet típusát, a falazatot, a tető állapotát, a gépészetet, a nyílászárókat, a felújításokat és az általános karbantartottságot.  

Az alapterület és az elrendezés 

Nemcsak az számít, hány négyzetméteres az ingatlan. A bank azt nézi, hogy hogyan vannak kialakítva a helyiségek, mennyire használható az alaprajz, milyen egyéb funkcionális terek vannak még (mint például garázs, erély, tároló, pince, melléképület). 

Jogi helyzet 

Az értékbecslés során a tulajdoni lap és a hivatalos dokumentáció sem maradhat ki, ugyanis vannak olyan tipikus helyzetek, amelyek problémásak lehetnek a hitelfelvételnél: 

• rendezetlen tulajdonviszony,  

• engedély nélküli bővítés,  

• nem szereplő melléképület,  

• jogi eltérés a valós állapot és a nyilvántartás között.  

Miért lehet alacsonyabb az értékbecslés, mint a vételár? 
 

Ez az egyik leggyakoribb kérdés, ami felmerül az ügyfeleknél. 

Az eladó és a vevő által kialkudott vételár nem feltétlenül egyezik meg azzal az értékkel, amelyet a bank elfogad. 

Ennek több oka is lehet: 

• az ingatlan túlárazott,  

• gyors piaci áremelkedés történt,  

• kevés összehasonlítható adásvétel áll rendelkezésre,  

• az ingatlan állapota gyengébb a vártnál,  

• jogi vagy műszaki problémák merülnek fel.  

Nem ritka, hogy a bank néhány millió forinttal alacsonyabb értéket állapít meg, mint a szerződés szerinti vételár, ami komoly hatással bír a hiteligénylés folyamatára is. 

A bank ugyanis nem a vételárból indul ki, hanem az általa elfogadott fedezeti értékből. 

Tegyük fel, hogy a vételár 70 millió Ft, a banki értékbecslés szerint az ingatlan viszont csak 65 millió Ft-ot ér.  

Ha a bank legfeljebb a fedezeti érték 80%-áig hitelez, akkor az igényelhető maximális hitelösszeg 52 millió forint, szemben a számított 56 millió forinttal. 

Következmény? A 4 millió forintos különbözetet neked kell előteremtened, ha hitelt szeretnél kapni. 
 

Mit tehetsz, ha túl alacsony lett az értékbecslés? 
 

Mielőtt feladnád, próbáld meg az alábbi lehetséges megoldásokat: 

• magasabb önerő bevonása,  

• másik fedezeti ingatlan bevonása,  

• új áralku az eladóval,  

• bizonyos esetekben másik bank választása, ha annak eltérő a fedezetértékelési gyakorlata.  

Fontos azonban tudni, hogy a bankok értékbecslései között általában nincs jelentős különbség, ezért önmagában a bankváltás ritkán eredményez lényegesen magasabb értéket.  
 

Mennyibe kerül az értékbecslés? 
 

Az értékbecslés díja jellemzően 40–70 ezer forint egy átlagos lakóingatlan esetén. 

Jó hír ugyanakkor, hogy számos bank akció keretében elengedi ezt a költséget, vagy a hitel folyósítása után visszatéríti azt - ha Credipass pénzügyi szakértő segítségével intézed a hiteligénylést, akkor ezeket a kedvezményeket automatikus megkapod. 

Egy jó pénzügyi szakértő segít megtalálni a legjobb megoldást és az egyedi kedvezményeket is. 
 

Van értelme az előzetes értékbecslésnek? 
 

Abszolút. Ha bizonytalan vagy abban, hogy egy adott ingatlan megfelelő fedezet lesz-e, bizonyos bankoknál kérhető előzetes értékbecslés is. 

Ez különösen hasznos lehet olyan esetekben, amikor: 

• régebbi építésű házról van szó,  

• vegyes falazatú az ingatlan,  

• bővítés történt,  

• valamilyen jogi vagy műszaki kérdés merülhet fel.  

Az előzetes értékbecslés segíthet még a hiteligénylés előtt tisztábban látni a lehetőségeket, így 10%-os önerővel való vásárlás esetén főleg erősen ajánlott. 
 

Hogyan segíthet egy bankfüggetlen pénzügyi szakértő? 
 

Az értékbecslés eredményét senki sem tudja előre garantálni, de egy tapasztalt, bankfüggetlen pénzügyi szakértő segíthet elkerülni a kellemetlen meglepetéseket. 

Már az ingatlan kiválasztásakor felhívhatja a figyelmet azokra a tényezőkre, amelyek később problémát okozhatnak a banki értékbecslés során, és segíthet olyan finanszírozási megoldást találni, amely a lehető legnagyobb biztonsággal megvalósítható.