Megtalálni és megszerezni az álomotthont - A pénzügyi szakértő tippjei

Miután alaposan kielemeztük a pénzügyi helyzetünket és meggyőzödtünk a hitelképességünkről, valamint kialakítottuk a keresési szempontrendszerünket, következhet az ideális ingatlan felkutatása. 

Az ingatlankeresés folyamata és időtartama számos személyes tényezőtől függ és emiatt nagyon sokféle lehet. Nem mindegy például, hogy saját lakhatási célra szeretnénk vásárolni vagy befektetésre, mert teljesen mások a preferenciák a két esetben. Ha mi magunk szeretnénk beköltözni az ingatlanba, akkor sokkal összetettebbek az elvárások, nagyobb jelentősége van annak, hogy a kiszemelt ingatlan minden vágyunknak megfeleljen, hiszen itt képzeljük el az életünket. Befektetési cél esetén jóval egyszerűbb a helyzet, mert a fő kritérium, hogy jól kiadható és adott esetben jól eladható legyen az ingatlan. 

Az önálló keresgéléshez több módszert is használhatunk: a jól paraméterezhető netes keresőktől kezdve, az ingatlanos cégek honlapjainak böngészésén át, a közösségi médiában fellelhető hirdetések tanulmányozásáig. A hatékonyságunk növelése érdekében külső segítséget is igénybe tudunk venni, ingatlan szakértő bevonásával. (Keresd a Duna House munkatársait bizalommal, ha ebben segítségre van szükséged!)

A keresési folyamat során érdemes személyesen is feltérképezni a környéket, ahol vásárolni szeretnénk. Egyrészt láthatunk ablakba kitett “Eladó” táblát, másrészt jó élőben is megtapasztalni (akár napközben és este is) a környezet adottságait, a forgalom nagyságát. Nehéz feladat a széles ingatlan kínálatból kiválasztani azt az egyet, amire végül letesszük a voksunkat. Tudatos kereséssel, az előzetesen meghatározott konkrét szempontjaink szem előtt tartásával le kell szűkíteni a kört arra a néhány jelöltre, amiket aztán ténylegesen meg is nézünk. Fontos, hogy hatékonyan szűrjünk, ne nézzünk meg feleslegesen olyan lakást/házat, ami szinte biztos, hogy úgysem lesz az igényeinknek megfelelő. 

Megeshet, hogy a megtekintett ingatlanok közül nem illeszkedik egyik sem tökéletesen az elvárásainkhoz.

Ilyenkor két dolgot tehetünk: 

1.) Mérlegeljük az adott ingatlan “hibáit” és kompromisszumot kötünk, ha egyébként a fő kritériumaink teljesülnek. Például, ha szeretnénk nagy erkélyes lakást, de csak egy franciaerkély van, vagy ha nem szeretnénk felújítással bajlódni, de kicsit mégis hozzá kellene nyúlni valamelyik helységhez. Rengeteg fajta kompromisszummal találkozhatunk, azt kell eldönteni, hogy mi az a szint, ami még bevállalható mértékű, figyelembe véve az ingatlan erősségeit is. 

2.) Érezhetjük úgy, hogy nem tudjuk vagy nem akarjuk elfogadni azt a hátrányos tulajdonságot, ami nem illik a terveinkhez. Mondjuk mindenben tökéletes a lakás, amit kinéztünk, de szinte lehetetlen az adott társasház közelében parkolni vagy a korábbi tapasztalatunkhoz képest sokkal forgalmasabb az utca…stb. Ilyenkor nincs mit tenni, keresni kell tovább, nem szabad belekényszeríteni magunkat egy olyan ingatlan megvételébe, ami a legfontosabb szempontjainknak nem felel meg. 

Az igazság az, hogy viszonylag ritkán fordul elő, hogy mindegyik, a listánkon szereplő pontot 100%-ban teljesíti a kiszemelt ingatlan és árban sem lépi túl a tervezett szintet. Amennyiben úgy látjuk, hogy az adott ingatlan tökéletes a számunkra vagy vállalható kompromisszumot kell csak kötni, akkor léphetünk a következő szintre: szerezzük meg!

Még egy utolsó ellenőrzés: segít a pénzügyi szakértő!

Ezen a ponton kap ismét szerepet a pénzügyi szakértő. Mivel már a keresés előtt felelősen tájékozódtunk és felmértük a hitelképességünket, így most csak egy megerősítésre és pontosításra van szükség. A pénzügyi szakértő megnézi, hogy az eltelt idő alatt (ami a keresés időtartamától függően akár több hónap is lehet) nem történt-e olyan banki vagy jogszabályi változás, ami befolyásolja a felvehető hitel és/vagy állami támogatás összegét. Például idén július 1-től megváltoztak a jövedelemterhelési szabályok (erről szóló cikkünket ITT TALÁLOD.) Miután meggyőződtünk róla, hogy jó eséllyel működni fog a finanszírozás, a következő lépés az ajánlattétel.  

Ajánlattétel/alku

Attól függően, hogy ingatlanos szakemberrel néztük-e az ingatlant vagy közvetlenül az eladóval állunk kapcsolatban, eltérő az ajánlattétel és az alku folyamata.

Ingatlanos kollégán keresztül írásos vételi ajánlatot kell tenni. Az ingatlanos továbbítja az ajánlatot a másik félnek és segít minket, hogy kedvező megállapodás szülessen. Általában rendelkezik olyan háttérinformációval, ami hasznos lehet nekünk, ismeri az eladó motivációit, például, hogy mennyire sürgős az eladás, mennyire alkuképes az ingatlan...stb. Ezek mind hozzá tudnak járulni a sikeres megegyezéshez.  

Közvetlenül magánszemélytől történő vásárláskor általában szóban történik az ajánlattétel és az alkudozás, valamint a megállapodás is. Fontos tudni, hogy - akár van ingatlanos részvétel, akár nincs -, legtöbbször az eladó ingatlanok ára némi alku lehetőségével kerül meghatározásra, de hogy pontosan mennyit hajlandó a tulajdonos engedni, az nagyon sok mindentől függhet. Próbálkozni lehet és kell is, de vegyük azt is figyelembe, hogy esetleg másnak is megtetszik az ingatlan és lemaradhatunk róla, ha (nagyon jól akarunk járni) és nagyon alá ajánlunk az eredeti árnak. Ha tényleg szeretnénk az ingatlant, akkor ésszerű ajánlatot kell adni, ami a tulajdonos számára is elfogadható lesz. 

Megvan az ingatlan, megvan a kialkudott vételár, hurrá! Mi a teendő a sikeres megállapodás után?

Sikeres megegyezést követően két embert kell felhívnunk a jó hírekkel (közvetlenül a család és a barátok után :)) a pénzügyi szakértőnket és az ügyvédünket. A pénzügyi szakértő most már a végleges vételár alapján számított konkrét hitelösszegre tudja megnézni az éppen aktuálisan legjobb egyedi banki ajánlatokat. A kalkuláció frissítése és részletes átbeszélése után már tudjuk, hogy melyik bankhoz fordulunk majd a hitelért/támogatásért. A vételi szándékunk hivatalos megerősítése lesz az adásvételi szerződés, aminek az elkészítésével meg kell bíznunk egy ingatlanjogban jártas ügyvédet. Az ügyvédi költség alapesetben a vevőt, azaz minket terhel, ezzel a kiadással számolni kell az előzetes pénzügyi tervezésnél.

A szerződés elkészítéséhez az ügyvédnek meg kell küldeni a felek személyes adatait, az ingatlan adatait, a vételárat és annak kifizetési módját, ütemezését és a fizetési valamint birtokba adási határidőket is. Tájékoztatnunk kell a felvenni kívánt hitelösszegről, állami támogatásokról, illetve hogy mindezt melyik banknál akarjuk igényelni. Minden banknak megvan a saját egyéni követelményrendszere, ezek rendelkezéseit bele kell foglalni az adásvételi szerződésbe. Az ügyvéd feladata ellenőrizni a földhivatali nyilvántartásból lekért tulajdoni lap alapján az ingatlan és a tulajdoni viszonyok jogi rendezettségét. 

Általánosságban az adásvételi szerződés aláírásakor történik az első pénzmozgás, a foglaló kifizetése, melynek mértéke legtöbbször a vételár 10%-a és a felek megállapodása szerint akár készpénzben akár átutalás útján fizethető. Ez a biztosíték arra, hogy ne álljon el egyik fél sem a szerződéstől. Ha a vevő hibájából hiúsulna meg az adásvétel akkor elveszíti (eladónál marad az összeg), ha az eladóéból akkor duplán köteles visszafizetni a foglalót. Hitelből történő adás-vétel esetén felmerülhet a kérdés, hogy mi történik az átadott foglalóval, ha nem kapjuk meg a tervezett hitelt? Erről a kérdésről érdemes az adásvételi szerződésben rendelkezni. Általában ez a mi hibánknak minősül és ha más forrásból nem tudjuk előteremteni a hiányzó vételár részt, akkor bizony elbukhatjuk a foglalót. Többek között emiatt is kiemelten fontos az alapos, előzetes tájékozódás, mert ha tisztában vagyunk a hitelképességünkkel, akkor erre elég kicsi az esély. A foglaló utáni további vételár részletek már előlegnek minősülnek, ami azt jelenti, hogy az adásvétel bármely okból történő meghiúsulása esetén visszajár nekünk a teljes összeg, de csak annyi, amennyit megfizettünk. A teljes önerőnk (foglaló és előleg részletek) megfizetése után, mindig utolsó vételár részletként kerül megfizetésre a hitel/állami támogatás, melyeket közvetlenül a bank utal át az eladónak a nevünkben.

Mi a teendő, ha nem tehermentes a kiszemelt ingatlan? Meg kell ijedni ettől?

 A válaszom röviden: az attól függ, hogy milyen teher van rajta. A meglévő banki jelzálogterheléstől (és az ehhez legtöbb esetben kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéstől) nem kell tartani, ugyanis viszonylag gyakori, hogy az eladó is igénybe vett banki forrást, amikor anno megvásárolta az ingatlant. 

Két lehetőség van ilyenkor a teher eltüntetésére (mert el kell tüntetni!) az eladó meglévő tartozásának mértékétől és az önerőnk nagyságától függően.

1️.) A foglalón felüli saját pénzből rendezzük az eladói tartozást, így mire a mi bankunk utal addigra már tehermentes lesz az ingatlan. Célszerű az eladói teher kifizetését a hitelünk jóváhagyása utáni időpontra vállalni a biztonság kedvéért. Hiába számít már ez a vételár részlet előlegnek, viszonylag nehezen tudná visszaadni az eladó, ha a hitelét fizette ki belőle. 

2️.) Amennyiben a saját erő nem elegendő a teher rendezéséhez, akkor vagy lecsökkentjük az eladó tartozását és a maradék, még fennmaradó összeget fogja a mi bankunk az eladó hitelére kifizetni vagy a teljes fennálló tartozást a mi bankunk utalja át az eladó bankjának a hitel lezárására. A törlési engedély kézhezvétele (és földhivatali leadása) után jut hozzá az eladó a vételárból még fennmaradó összeghez.  Korábban felvett állami támogatásokhoz kapcsolódóan is előfordulhat jelzálog bejegyzés az ingatlanon, ezek törlését az illetékes Kormányablakon keresztül kell kezdeményeznie az eladónak. A támogatás fajtájától, összegétől és az eladó későbbi szándékaitól (pl. vesz-e másik ingatlant…) is függ a konkrét eljárás menete. Egyéb terhek esetén (magánszemélytől felvett kölcsön, végrehajtás, adótartozás…stb.) egyedileg szükséges egyeztetni a bankunkkal. Általában az ilyen típusú terheket nem lehetséges banki hitelből rendezni. A fizetési határidők megállapításánál figyelembe kell venni a tehermentesítési folyamat várható időigényét is, amit szintén rögzíteni szükséges az adásvételi szerződésben. 

Minden apró részletet és specialitást szem előtt tartva szükséges elkészíteni az adásvételi szerződést, amit az aláírást követően az ügyvéd juttat el az illetékes földhivatalba. Most már ideje lenne hátradőlni és örülni a megvásárolt lakásnak/háznak, de még egy pici feladatunk van, ugyanis el kell indítani mielőbb a hitel/támogatás igénylési folyamatát. Ennek zökkenőmentes lebonyolításában számíthatunk nyugodtan a pénzügyi szakértő segítségére, aki már a kezdetektől fogta a kezünk és most sem engedi el, mindaddig, amíg ki nem fizettük a teljes vételárat és birtokba nem vettük az ingatlant. 

Hogy pontosan hogyan és miben segít nekünk a pénzügyi szakértő a teljes folyamat során és mi történik a bankban a kulisszák mögött, mire a fekete dobozból kiesik a hitelünk, az a soron következő írásainkból kiderül - kövesd továbbra is a Credipass blogját!