Elméletben működő, gyakorlatban csúfosan bukó külterületi Otthon Start esetek – erre figyelj vásárláskor

Azonban ha építésjogi oldalról közelítjük meg, korántsem ennyire egyértelmű a helyzet. 

Szakértői tapasztalatok alapján ugyanis számos olyan helyzet adódhat, amikor egy külterületi ingatlan első ránézésre megfelelőnek tűnik, mégsem alkalmas hitelfelvételre vagy támogatás igénybevételére. 

Ha a foglaló kifizetése után derül ki, hogy a várt 3%-os kamat helyett 8%-os kamatozású lesz a hitel, annak milliókban mérhető veszteség lehet a következménye.  

Egy budapesti agglomerációs település főépítészével beszélgettünk arról, hogy mire érdemes figyelni, ha külterületi ingatlant vásárolnánk állami támogatással. 
 

A művelés alóli kivonás nem elegendő 
 

Gyakori félreértés, hogy ha egy ingatlan kikerül a művelési ág alól (például zártkerti besorolásból), akkor automatikusan alkalmassá válik lakhatási célú hitelre. 

A valóságban azonban: 

•  a „kivett” státusz önmagában nem jelent lakóingatlant, 

•  az ingatlan funkciója és nyilvántartási besorolása továbbra is meghatározó. 

Egy korábban mezőgazdasági célú terület tehát attól még nem biztos, hogy megfelel a lakóingatlanokra vonatkozó elvárásoknak. 
 

Amit a bank valójában vizsgál 

A hitelintézetek nem kizárólag a megnevezést nézik, hanem az ingatlan tényleges állapotát (azt, hogy a lakhatásra alkalmas-e) és jogi helyzetét is. 

Általában az alábbi típusú ingatlanok jöhetnek szóba: 

• lakás, lakóház, lakóépület 

• tanya vagy birtokközpont (ha lakhatásra alkalmas) 
   

Ugyanakkor a döntés során a bank azt is vizsgálja, hogy: 

• az ingatlan ténylegesen lakhatásra alkalmas-e, 

• megfelel-e a hatályos jogszabályi és banki követelményeknek, 

• jogilag és ingatlan-nyilvántartási térkép szerint rendezett-e, 

• bejegyezhető-e rá biztonsággal jelzálogjog. 
   

A leggyakoribb buktató: a rendezetlen jogi és térképi állapot 

Az egyik legnagyobb kockázat a gyakorlatban az, amikor az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntetett és a természetbeni állapot nincsenek összhangban. 

Tipikus példák: 

• a tulajdoni lapon egy kisebb, régi épület szerepel, miközben a telken egy később épült nagyobb ház áll, 

• bővítések, átépítések nem kerültek átvezetésre, 

• elbontott épületek még szerepelnek a nyilvántartásban (még ha “csak” egy garázsról is van szó). 

Ha eltérés van a térképen szereplő, illetve a valóságban levő állapotok között, az ingatlan jogilag rendezetlennek minősülhet, ami a hitelbírálat során fennakadást okozhat. 

Fontos: nemcsak a nagy eltérések számítanak – akár kisebb, adminisztratív jellegű hiányosságok is akadályt jelenthetnek.  

Meggymagozó, csigatelep, almatároló 

Szintén gyakori, hogy egy ingatlanon található épület nem lakhatási célra került kialakításra vagy nyilvántartásba. 

Ilyenek lehetnek például: 

• gazdasági épületek 

• tárolók, feldolgozó helyiségek 

• egyéb, nem lakófunkciójú létesítmények. 

 Ezek önmagukban nem felelnek meg a lakóingatlanokra vonatkozó követelményeknek, még akkor sem, ha átalakítással esetleg lakhatásra alkalmassá tehetők. 

Mi a helyzet a külterületi lakóingatlanokkal? 

Mielőtt átesnénk a ló túloldalára: attól, hogy egy ingatlan külterületi, nem jelenti azt automatikusan, hogy problémás. 

Léteznek olyan területek – tipikusan agglomerációs részeken –, ahol: 

• a szabályozás lakófunkciót is lehetővé tesz, 

• és ténylegesen kialakult lakóövezetek működnek külterületi fekvésben. 

 Ezekben az esetekben is szükséges azonban az egyedi vizsgálat, mert a megfelelőség nem automatikus. 

Lakófunkciók régen és most 

Az ingatlan értékelése során nemcsak a nyilvántartás számít, hanem az is, hogy lakófunkció szempontjából a jelenlegi elvárásoknak megfelel-e. 

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy vizsgálni kell többek között: 

• az önálló rendeltetési egység meglétét, 

• a lakhatási feltételeket, 

• a jelenlegi műszaki állapotot. 

Ezeket részben jogszabályok, részben banki és értékbecslői szempontok határozzák meg. Attól, hogy egy ingatlan az 1800-as évekbe lett lakóingatlanként felvezetve a nyilvántartásba, egyáltalán nem biztos, hogy a mai kor lakhatási követelményeinek teljes mértékben megfelel. 
 

Mikor derül ki a probléma? 
 

Sok esetben az ingatlan elsőre megfelelőnek tűnik, és a vásárlási folyamat is elindul. Ugyanakkor bizonyos problémák csak a részletes vizsgálat során válnak láthatóvá, például az értékbecslés vagy a jelzálogjog bejegyzése során. 

Ez komoly kockázatot jelenthet a vevő számára, különösen akkor, ha már anyagi kötelezettségeket vállalt a foglaló befizetésével. 
 

Mire érdemes figyelni vásárlás előtt? 
 

Az alapvető feltételek vizsgálata mellett érdemes külön megnézni: 

• az ingatlan pontos megnevezését a tulajdoni lapon, 

• a térképi és a valós állapot egyezőségét, 

• a jogi rendezettséget, 

• a lakhatási alkalmasságot, 

• a helyi szabályozási környezetet - megengedi-e a lakórendeltetés, valamint ha később bővíteni, átalakítani szeretnénk, mire van még lehetőségünk. 

A biztonság kedvéért érdemes szakértőt – például építészt vagy ingatlanjogi szakembert – bevonni, illetve műszaki állapotrögzítő dokumentációt készíttetni. 

Ahogy a hitelfelvételnél is milliókban mérhető előnyt jelent az, ha bankfüggetlen pénzügyi szakértőhöz fordulunk az esetleges buktatók kivédése érdekében, ugyanilyen kaliberű védelmet jelenthet egy építészeti oldalról jártas szakember bevonása - aki milliós bukástól óvhat meg bennünket, ha menetközben kiderül, hogy a lefoglalózott ingatlanra mégsem igényelhető az Otthon Start támogatás. 
 

Összegzés 
 

Az Otthon Start program külterületi kiterjesztése még több igénylőnek teszi lehetővé a saját ingatlanhoz jutást, ugyanakkor nem minden ingatlan alkalmas automatikusan a támogatott hitel igénybevételére. 

A legfontosabb tanulság: 

•  a banki megfelelés mellett az ingatlan jogi és műszaki állapotának is rendezettnek kell lennie, 

• minden esetben egyedi vizsgálat szükséges. 

Ha nem vagyunk biztosak a dolgunkban, ne kockáztassunk, forduljunk szakemberhez – sok fejfájástól megkímélhetjük magunkat.