Fix vagy változó kamat? Így válaszd ki lakáshiteled 2025-ben!

Ha lakásvásárlás előtt állsz, akkor bizonyára te is tudod, mennyi kérdést kell magadban megválaszolnod – nemcsak az ingatlan szempontjából, hanem pénzügyi szempontból is. Többek között, hogy szükséged van-e hitelre és ha igen, akkor melyik irányba indulj el: változó kamatozású vagy fix konstrukció?

Mi a változó kamatozású hitel? És mit jelent a kamatperiódus?

Egyszerűen fogalmazva: minden olyan hitel változó kamatozású, amelynek futamideje alatt a kamat módosulhat. A kulcsfogalom itt a kamatperiódus, vagyis az az időtartam, amilyen gyakorisággal a bank felülvizsgálhatja és módosíthatja a kamatot.

Például egy 20 éves futamidőre felvett, "fix 10 éves" kamatperiódusú hitel kevésbé bombabiztos, hiszen valójában ez egy változó kamatozású hitel, aminek tízévente változhat a kamata. Ezzel szemben egy teljes futamidőre rögzített kamatozású hitel (mint például egy lakáshitel, 20 évre rögzített kamattal) valóban fix: a kamat az egész futamidő alatt változatlan marad.

A hazai adósságfék-szabályok ma már új lakáshitel igénylésekor szinte kizárólag olyan konstrukciók érhetők el, amelyek kamata legalább 10 évre rögzített, vagy a futamidő végéig fix. Bár a szabályozás nem tiltja a rövidebb kamatperiódusokat, az azokhoz kapcsolódó szigorúbb feltételek miatt ezek a hitelek gyakorlatilag kiszorultak a piacról. Ez nem volt mindig így: a 2020-as évek elején még több bank kínált 5 éves kamatperiódusú lakáshiteleket is.

Azonban a 2022-ben bevezetett kamatstop jelentős hatással volt a régebbi konstrukciókra: megakadályozta, hogy a piaci kamatok automatikusan megemeljék a változó hitelek kamatát is. Ez azt jelenti, hogy hiába emelkedtek a piaci kamatok, a változó konstrukciók kamata nem emelkedett olyan drasztikus mértékben.

A kamatstopot több alkalommal is meghosszabbították, mert a piaci kamatok sokáig magasak maradtak. 2024 végére - 2025 elejére viszont a piaci kamatok csökkentek, így már egyre több bank tud kedvezőbb kamatokat kínálni.

Viszont még sok olyan régi konstrukciós hitel van érvényben, amelyeket a kamatstop próbál alacsonyan tartani, ám ezek sok esetben még így sem olyan kedvezőek, mint az újonnan megjelent hitelek kamatai. Ezért a régi a konstrukcióknál különösen érdemes megfontolni egy hitelkiváltást mostani, alacsonyabb kamatozású termékekre.

Változó vagy fix kamatozású? Dilemma a hitelválasztásnál

Aki ma lakáshitelt vesz fel, jellemzően 10 vagy 20 éves fix kamatozást választ. Azonban a változó kamatozású hitelek (vagyis minden olyan konstrukció, amely nem végig fix) speciális helyzetekben még mindig nagyon jó döntést jelenthetnek.

Kinek éri meg a változó kamatozás?

• Aki tudja, hogy 10 éven belül megszünteti a hitelt, például, mert nagyobb ingatlanba szeretne költözni, ezért egy ponton a jelenlegit eladja.

• Aki előtörlesztést, hitelkiváltást tervez a közeljövőben.

A fix 20 éves biztonsága felesleges többletköltséget jelenthet, ha valaki például 7-8 év múlva amúgy is eladná az ingatlant. Ilyenkor egy 10 éves kamatperiódusú hitel jobb pénzügyi döntés lehet.

Hogyan hatnak a piaci kamatok a hitelfelvételi döntésekre?

Amikor azon gondolkodsz, hogy megéri-e egy hitelfelvétel, érdemes nemcsak azt nézni, mekkora a kamat, hanem azt is, hogyan változik közben a pénz értéke — vagyis mekkora az infláció. Egyszerűbben fogalmazva: ha a pénzed értéke gyorsabban romlik, mint amekkora kamatot kellene fizetned, akkor a hitel felvétele kevésbé fájdalmas, mintha később önerőből kellene fizetned. Sőt, bizonyos esetekben még kifejezetten előnyös is lehet.

Íme néhány példa:

• Babaváró hitel: itt 0% a kamat, közben viszont az infláció miatt a pénz értéke folyamatosan csökken — vagyis jobban jársz, ha most használod fel.

• CSOK Plusz hitel: jelenleg 3% körüli kamattal kapható. Ez nagyjából megegyezik a jelenlegi inflációval. Vagyis amit ma lakásvásárlásra költesz belőle, még mindig kedvezőbb, mintha saját megtakarításból próbálnád később finanszírozni, amikor a pénzed kevesebbet érne.

• Lakáshitelek: jelenleg 6-7% körüli kamattal elérhetők. Mivel az infláció is 3-5% között mozog, ezek a hitelek a pénzromlással együtt nézve sem feltétlenül drágák.

Viszont nem minden hitel jó ötlet:

• Személyi kölcsönök: ezeknél gyakran 10-20%-os kamatot kell fizetni. Na, itt már más a helyzet, hiszen az infláció ehhez képest jóval alacsonyabb, tehát ezek a hitelek sokkal drágábbak a fentieknél. Például, ha egy új tévét szeretnél, inkább spórolj rá előbb, mintsem drága hitelből vedd meg.

A lényeg: mindig gondolkodj arányokban — ha a hitel kamata alacsonyabb vagy nagyjából megegyezik az inflációval, akkor jó eséllyel megéri felvenni. Ha viszont sokkal magasabb, akkor inkább kerüld el.

Milyen a jelenlegi lakáshitel-piac?

Ha megnézzük a piaci trendeket:

• 2023 első negyedév: átlagos lakáshitel kamat kb. 10%.

• 2024 első negyedév: átlagos kamat 6,8%.

• 2025 első negyedév: a friss adatok szerint tovább csökkent, de 6% alá nem nagyon várható a jelenlegi pénzügyi környezetben.

Ez azt jelenti, hogy akik 2023-ban magasabb kamattal vettek fel hitelt, most jelentős kamatcsökkentéssel kiválthatják azt — tehát a hitelkiváltás most kifejezetten aktuális lehet.

És mi a helyzet az ingatlanpiaccal?

Míg egy okostelefon néhány év alatt elavul és az értéke csökken, egy ingatlan ára — különösen a jó helyen lévő, minőségi lakások esetében — hosszabb távon inkább stagnál vagy növekszik.

Ez azt jelenti, ha lakáshitellel vásárolsz ingatlant, az infláció és az értéknövekedés kombinációjával akár nyerő helyzetbe is kerülhetsz, különösen, ha később alacsonyabb kamatú hitelre váltasz.

Tehát akkor újra van helye a változó kamatozásnak?

Igen — de tudatosan.

Aki hosszú távra, teljes futamidőre tervez, továbbra is a fix kamatozást ajánljuk. Aki viszont rövidebb távon eladna, előtörlesztene vagy hitelkiváltást tervez, annak érdemes megnézni a változó kamatozású lehetőségeket is.

Fontos hangsúlyozni: nincs univerzális megoldás. A döntést mindig az egyéni élethelyzet, pénzügyi célok és a hitelpiaci trendek tükrében érdemes meghozni.

Ha bizonytalan vagy, a Credipass szakértői személyre szabott útmutatással segítenek eligazodni a hitelpiacon — hogy a döntés valóban a te érdekeidet szolgálja.