Mennyi önerő kell valójában a lakáshitelhez? Több lehetőséged van, mint gondolnád

De az is előfordulhat, hogy a bank nem elégszik meg a 20%-os önerővel. 

Ebben a cikkben megnézzük, mikor milyen mértékű önerőre van szükség a lakáshitelhez. 

Az alapszabály: minimum 20% önerő 

 
A jegybanki szabályok szerint a bankok által nyújtott jelzáloghitel az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-a lehet, a fennmaradó 20%-ot a saját forrásból kell előteremteni.  

Elég lehet akár 10% önerő is? 
 

2024-ben jelent meg egy olyan MNB-rendelet, ami lehetővé tette a 10%-os önerővel történő lakásvásárlást bizonyos esetekben: olyanok igényelhették, akik nem rendelkeztek korábban 50%-ot elérő tulajdonrésszel belterületi lakóingatlanban, illetve, ha rendelkeznek is, az kizárólag olyan, ami jogszabályon alapuló haszonélvezettel terhelt.  2025 szeptember másodikán a korhatárt eltörölte az MNB, így már nem csak 41 év alattiakra vonatkozik ez a feltétel.  

Az Otthon Start Program sem zárja ki az akár 10%-os önerővel történő vásárlást, így jelentősen megkönnyítve a lakástulajdon-szerzést. 

Energiahatékonyság növelő beruházás, illetve energiatakarékos ingatlan vásárlása  

2025 január óta az MNB-rendelet értelmében a bank akkor is nyújthat az ingatlan értékénének 90%-át elérő hitelt is, ha  

• A megvásárolni kívánt ingatlan A+ energetikai besorolású,  

• Illetve, ha az ingatlan nem energiatakarékos, de a hitellel megvalósítani kívánt beruházás segítségével legalább az A-energiaosztályba kerül, emellett legalább 30%-kal nő az energetikai hatékonysága. 

Fontos tudnod, hogy ezek az engedmények nem automatikusak, a bankok minden esetben saját hatáskörben is mérlegelik az önerővel kapcsolatos elvárásaikat. 

Mikor nem elég a 20%-os önerő? 

Előfordulnak azok az esetek is, amikor a bank nem elégszik meg a 20%-kal, hanem akár 30–40% önerőre is szükséged lehet.  

Ez főleg akkor fordul elő, ha az értékbecslés során alacsonyabb összeg kerül megállapításra, vagy az adott településen lassabban kelnek el az ingatlanok (így a bank egy esetleges kényszerértékesítés során nehezebben jutna a pénzéhez). 

Mi számít önerőnek valójában? 

Sokan azt gondolják, hogy önerő csakis készpénz lehet. A források köre ennél szélesebb.  

Elfogadható önerő: 

• saját megtakarítás (például lakástakarékpénztár) 

• korábbi ingatlan eladásából származó pénz 

• ajándék (pl. szülői támogatás), örökség 

• állami támogatások egy része: falusi CSOK, Babaváró, Munkáshitel 
   

Mit nem fogad el a bank önerőként? 

Az MNB kiemelten kockázatosnak tartja a 3 hónapon belül felvett személyi kölcsön önerőként felhasználását, így azt nem fogadja el önrészként. 

Fontos: az önerőt mindig a hitel folyósítása előtt kell felhasználni, és ezt a bank igazoltatja is. 

A jövedelmi elvárások 

A hitelképesség messze nem csak önerő kérdése - a személyi feltételek mellett a jövedelmi feltételeknek való megfelelés is kulcsfontosságú, ha hitelt szeretnél. 

Amellett, hogy a bank minimum 3, de inkább 6 hónapos munkaviszonyt kér a hitelezésért cserébe (nem lehetsz próbaidős, sem felmondás alatt), vizsgálja a jövedelmed nagyságát - a jövendő törlesztőrészleted és az elvárt önerő mértéke összefüggésben állnak egymással. 

A JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) határozza meg, ami korlátozza, hogy a fizetésed mekkora részét fordíthatod hitelre – a bank ugyanis így véd a túlzott eladósodástól. Mivel ez törvényi előírás, így a bank nem tehet kivételt, jellemzően inkább szigorúbban számol. Mivel a JTM-szabályozás változott idéntől, így, ha nem vagy biztos a lehetőségeidben, vagy még a tavalyi számolás van meg nálad, érdemes pénzügyi szakértőhöz fordulnod.  

Mitévő legyél, ha nincs elegendő önerőd?  

 
A banki szabályozások ugyan elvárnak a folyósításhoz önerőt, de vannak esetek, amikor 0%-os önerővel is vásárolhatsz ingatlant – ha pótdefezetet vonsz be a hitelügyletbe, azaz egy kiegészítő ingatlan szolgáltatsz biztosítékként a banknak. 

Azzal, hogy megnövekszik a fedezetül bevont ingatlanok értéke, a banki kockázat is kisebb - így bizonyos esetekben ezzel csökkenthető a szükséges önerő mértéke (ha emellett megfelelsz a jövedelmi feltételeknek). 

Bizonyos munkáltatók esetén kamatmentes munkáltatói kölcsönnel is lehet önerőt igényelni - a munkáltató bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra, követő teherként. 

A másik módszer, ha olyan állami támogatásokat használsz fel, amelyeket a bank elfogadhat önerőként: Falusi CSOK, Babaváró hitel, munkáshitel, Otthontámogatás.  

Ez nem jelenti azt, hogy nulla forintnyi készpénzzel is megvehetsz egy ingatlant, de azt igen, hogy egyes állami támogatásokat önerőként is elfogadhat a bank.  

Az állami támogatások sokrétűen kombinálhatók egymással és lényegesen le tudják egyszerűsíteni a lakásvásárlást - azt azonban, hogy milyen feltételekkel és hogyan kombinálhatod őket úgy, hogy a lehető legelőnyösebb módon juss hozzá az ingatlanodhoz, feketeöves szintű pénzügyi tudást igényel. Javasoljuk, hogy ne vedd a válladra a világot egyedül, kérj segítséget tapasztalt pénzügyi szakértőinktől. 

Összefoglalás 

A lakáshitel önerő kérdése összetettebb annál, hogy automatikusan rá lehessen vágni a 20%-ot. A valóságban: 

• Vannak esetek, amikor elegendő a kevesebb önerő (akár 10%, vagy bizonyos esetekben akár 0% önerő is), 

• Olyan is van, amikor a bank több önerőt kér, mint 20%. 

Az önerő csak egy része a hitelképességnek, így a személyi és a jövedelmi feltételeknek megfelelés (a jövedelem hitelterhelhetősége, illetve az ingatlan állapota, valamint elhelyezkedése mellett) szintén kulcsfontosságúak az igénylés sikerességét illetően.  

Ha csökkenteni szeretnéd a szükséges önerőt, egyrészt vonhatsz be pótfedezetet is, másrészt segítségül hívhatod azon állami támogatásokat is, amiket a bankok elfogadhatnak önerőként is. Mivel az állami támogatások kombinálása szakértelmet és rutint igényel, kockáztatás helyett inkább fordulj pénzügyi szakértőinkhez, akik örömmel segítenek maximalizálni a lakásvásárlásod sikerességét.